“모아타운, 재개발이랑 뭐가 다르죠?”…오세훈의 ‘닥공’전략 [부동산 심머니]

<플러스 포인트>
▶‘물딱지’ 피하려면 조합설립·권리산정기준일 체크
▶역세권·간선도로변 빌라는 용적률 최대 500% 적용
▶소규모 빌라촌 묶으니 모아타운도 ‘대단지’로 탈바꿈

노후 빌라 투자에 대한 관심이 커지고 있다. 선택지는 크게 두 가지다. 재개발 구역 또는 모아주택·모아타운 사업지에서 고르는 것이다.

모아주택·모아타운 사업은 아직 준공까지 마친 사례가 없어서 재개발보다 낯선 편이다. 그러나 민선 9기 들어 서울시가 모아주택과를 신설하고 규제를 적극 완화하고 있다. 최근 같은 날 서울시가 관리계획을 고시한 광진구 자양1동과 강북구 번동 일대 사례를 통해 모아주택·모아타운 투자의 ABC를 짚어봤다.

서울시는 지난 9일 자양1동 799번지 일대와 번동2지역(454번지 일대)모아타운 관리계획을 나란히 고시했다.

자양1동 799일대는 총 네 개의 모아주택 사업구역(A-1~A-4)으로 구성된다. 각 구역이 따로 사업을 추진하는 개별 정비안과 건축계획, 지하주차장 등을 통합하는 정비안을 함께 마련했다.

개별 정비안에 따르면 A-1 구역은 218가구, A-2 구역은 481가구, A-3 구역은 361가구, A-4 구역은 444가구로 총 1504가구가 들어선다. 반면 통합정비안을 적용하면 A-1 구역은 266가구, A-2구역은 562가구, A-3 구역은 498가구, A-4 구역은 574가구로 늘어난다. 전체 공급 규모는 1900가구로 개별 정비안보다 396가구(약 26%) 증가한다.

용적률 차이도 크다. 개별정비를 하면 A-3구역과 A-4구역은 제2종 일반주거지역으로 남아 법적 상한 용적률이 250%에 그친다. 반면 통합 정비를 하면 네 구역 전체가 제3종 일반주거지역으로 용도지역이 상향돼 법적 상한 용적률이 300%까지 올라간다. 주민공동시설 설치계획에 따르면 통합정비안의 경우 경로당과 어린이집, 주민회의실, 문화센터, 작은 도서관, 스터디카페 등이 생긴다. 기존 장독골어린이공원을을 기존 997㎡에서 1502㎡로 넓힌다. 자양1동의 최종 정비 방식은 사업시행계획 수립 과정에서 결정된다.

강북구 번동2지역 일대는 세 개의 모아주택 사업 구역(2-1~2-3)으로 이뤄졌다. 2-1구역은 기존 209가구에서 282가구로, 2-2구역은 379가구에서 584가구로, 2-3구역은 464가구에서 515가구로 각각 늘어난다. 총가구 수가 기존 1052가구에서 329가구 늘어난 1381가구로 바뀐다.

세 구역이 모두 조합을 설립했는데 건축협정을 통해 하나의 단지처럼 도로와 공원 등 기반시설을 함께 정비한다. 공원의 경우 기존 샛강어린이공원을 없애고 약 2배로 확대해 새로 조성한다. 우이천변엔 공공공지와 보행로도 마련한다. 세 구역이 지하주차장과 차량 출입구도 함께 사용하고, 건축물의 높이와 배치도 구역 간 조화를 이루도록 계획했다. 모두 제3종 일반주거지역으로 법적 상한 용적률 300% 이하가 적용된다.

두 사업지 사례에서 보듯이 모아타운은 ‘소규모 정비’인데도 1000가구가 넘는 대단지급 주거지로 변신할 수 있다. 여러 사업구역을 묶을수록 주택공급과 기반시설 확충 효과가 커진다.

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