[박합수의 부동산 끝판] 서울 도심 입지 좋은 곳에 새 아파트…역세권 3종세트 뜬다

서울 등 수도권의 주택 공급 부족이 가시화하며 수급 불균형이 가격 상승의 핵심 원인으로 지목되고 있다. 가구 분화와 이주 수요 등으로 신규 수요가 늘어나고 있어도 공급은 여전히 부족하다. 이런 추세는 2030년께까지 이어질 수 있어 무주택자는 급등하는 전월세에 머물기보다 내 집 마련을 앞당기는 게 유리하다고 본다. 서울에서 내 집을 마련하는 방법 중 역세권 개발사업 입주권을 눈여겨보자.

◆ 재건축·재개발, 문제는 '속도'

수도권에서 내 집을 마련하는 방법은 다양하다. 가장 대표적인 게 일반 시장에서 매입하는 것이다. 3기 신도시처럼 공공택지 분양을 받으면 된다. 그런데 물량이 많지 않고 당첨 확률도 낮다. 경매나 공매에 관심을 가져도 된다. 서울과 1기 신도시 등에서 재건축 아파트 매입은 재건축초과이익환수제가 걸린다. 다른 정비사업으로는 재개발이 있다. 기존 뉴타운 등으로 불리던, 정비기반시설이 열악한 지역의 노후주택 개선사업이다. 그런데 인기 지역 입주권은 가격이 너무 올라 있다. 재건축과 재개발은 새 아파트에 입주한다는 장점도 있지만 입주까지 시간이 너무 오래 걸린다는 단점이 있다. 일례로 2013년 조합이 설립된 잠실주공5단지는 13년이 지난 지금도 다음 단계인 사업시행인가를 못 받았다. 재개발 뉴타운 사업장도 대부분 정비구역 지정부터 입주까지 짧아도 10년, 길게는 20년도 걸린다.

결국은 사업 속도가 문제다. 시장에서는 공급 부족을 해결할 만큼 빠른 입주를 희망하지만, 시간을 단축하기에는 한계가 있다. 정비구역 지정부터 입주까지 속도가 빠른 정비사업으로 급부상한 것이 역세권 개발사업이다. 특히 서울시에서 내 집을 마련한다면 주목해야 할 사업 3가지가 있다.

우선 역세권 장기전세주택(시프트) 사업이다. 면적 3000~2만㎡ 이하로 계획가구 수는 100가구(공공주택 포함) 이상이다. 역 승강장으로부터 250~500ｍ 이내 노후 저층 주거지에서 이뤄진다. 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 최대 500%까지 가능하다. 가령 300% 기준으로 200%가 상향됐다면 그중 절반인 100%를 서울시에서 장기전세주택 등으로 활용하는 개념이다. 전체 주택의 약 35%가 장기전세주택 등 서울시 몫이다.

◆ 서울시 규제 완화로 역세권 활성화 속도

서울시는 지난 5월 5일 '역세권' 규제를 풀어 325개 전역의 생활 거점을 확대한다는 '역세권 활성화 사업 운영 기준' 개선을 발표했다. 용도지역 상향을 통한 지역 거점 조성 및 복합개발 사업이다. 대상지 면적은 1500~1만㎡다. 역 승강장 경계로부터 직각으로 250ｍ 및 350ｍ다. 서울시가 사업성 부족과 지역 간 격차를 고려해 상업지역 수준으로 상향할 대상을 확대하고, 공공기여 완화도 추진한다. 역세권 활성화 사업은 현재 총 68곳이 추진 중이다.

첫째, 일반상업지역까지 용도지역 상향이 가능한 대상을 기존 153개 중심지 역세권에서 서울 시내 325개 모든 역세권으로 확대했다. 둘째, 기존엔 증가 용적률의 50%를 일률적으로 공공기여로 부담했으나 은평·서대문구·구로 등 11개 자치구는 30%로 완화한다. 마지막으로 민간도심복합사업도 주목해야 한다. 역세권, 거점시설(터미널 등) 인근 등 도심 내 고밀 개발이 필요한 지역에서 이뤄지는 사업으로 최근 법이 통과돼 서울시가 조례를 마련 중이다.

이런 사업장의 조합원이 되려면 다세대주택이나 단독주택 등을 매입해야 한다. 서울시에서는 투기 방지 차원에서 권리 산정 기준일을 주민 열람공고일 시점으로 정한다. 입주권을 확보하려면 다물건자에게 매입 시 조합설립인가일 이전, 그게 아니라면 통상 재개발처럼 관리처분계획인가 전까지 매입하면 된다. 정비구역 지정 직후 매입이 안정적이다. 지난 3월 오세훈 서울시장이 방문한 신길동 일대가 대표적인 사업지다. 정비구역 지정 시점부터 입주까지 6~7년 정도면 가능해 기대감이 있다. 다세대주택 등을 매입하는 형태는 토지거래허가구역 적용도 안 된다. 아파트가 아니라 실거주(2년) 의무가 없고, 전세를 끼고 살 수도 있다.

'박합수의 부동산 끝판' 연재는 박합수 건국대 겸임교수가 30년 전국구 현장 발품 경험을 바탕으로 부동산 정책이 미치는 영향과 핵심 자산으로 불리는 전략을 제시합니다. 전문은 매일경제신문의 프리미엄 재테크 콘텐츠 플랫폼 매경플러스서 확인할 수 있습니다.

[박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수]

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