베트남 진출, ‘어디’보다 ‘가능성’ 봐야[0과 1로 보는 부동산세상]

임대료보다 물류·인력·확장성 따져야업종 따라 최적의 입지 기준도 달라져초기 비용보다 3~5년 뒤 성장 봐야부동산 입지 선택도 경영전략의 일부 등록 2026-10-17 오전 7:30:03 수정 2026-10-17 오전 7:30:03 가 가 [윤수연 알스퀘어 글로벌투자실장] 베트남 진출을 준비하는 국내 기업들이 먼저 고민하는 것은 어느 지역에 공장이나 사무실을 마련할 것인가다. 하노이와 호찌민 중 어디가 유리한지, 어떤 산업단지에 들어가야 하는지, 임대료와 물류비용은 얼마나 차이가 나는지 따져본다. 그러나 입지는 단순히 사업을 시작할 장소가 아니라 앞으로 생산과 영업, 인력 운영, 사업 확장에 영향을 미치는 경영의 선택이다. 같은 베트남에서도 업종과 사업 목적에 따라 적합한 지역이 달라지고, 당장의 비용만 보고 선택한 공간이 몇 년 뒤 성장의 제약이 될 수 있다. 기업들은 ‘어디에 진출할 것인가’라는 질문에서 한 걸음 더 나아가 ‘그곳에서 우리 사업이 제대로 작동하고 성장할 수 있는가’를 따져봐야 한다. (사진=챗GPT로 생성)베트남은 더는 저렴한 인건비만 보고 생산시설을 이전하는 시장이 아니다. 과거 섬유·의류와 전자제품 조립 중심이었던 투자 수요는 반도체, 자동차 부품, 첨단 전자, 정보기술(IT) 등으로 다양해지고 있다. 기업의 진출 목적도 단순 생산비 절감에서 공급망 다변화, 현지 시장 진입, 연구개발과 서비스 거점 확보로 넓어졌다. 산업이 달라지면 좋은 입지의 기준도 달라진다. 수출 제조기업에는 항만과 물류망 접근성이 중요하지만, 기술기업에는 전문인력 확보와 업무환경이 더 큰 변수가 될 수 있다. 생산시설과 연구개발 조직을 함께 운영하려는 기업이라면 공장과 오피스의 연결성까지 고려해야 한다. 같은 도시 안에서도 기업의 사업 모델에 따라 입지의 가치는 전혀 달라진다. 문제는 이런 차이가 임대료 비교표만으로 드러나지 않는다는 점이다. 임대료가 저렴해도 물류 동선이 비효율적이면 운송비와 시간이 늘어난다. 적합한 인력을 구하기 어렵거나 향후 증설할 공간이 부족하면 사업이 성장할수록 부담이 커진다. 계약 당시에는 보이지 않던 비용이 실제 운영 단계에서 나타나는 것이다. 베트남 상업용 부동산 시장은 지역별 정보의 편차도 크다. 온라인에 공개된 매물 정보만으로는 실제 공급 현황과 시설 상태, 계약 조건을 충분히 파악하기 어렵다. 현장을 직접 확인하고 주변 산업시설과 교통망, 업무환경을 함께 살펴야 하는 이유다. 우리가...