[사설]부동산 정책 ‘투자에서 거주로’… 지속성과 일관성이 관건

다주택 양도세 중과를 앞둔 4일 오전 서울 시내 한 공인중개사무소에 매물 안내문이 게시돼 있다. 다주택자 양도소득세 중과(重課) 유예 조치가 종료되면 서울 전역과 경기 12개 지역 등 규제 지역(조정대상지역 겸 투기과열지구)에서 주택을 파는 다주택자의 양도차익에 대한 최고 세율이 많게는 양도차익의 82.5%(지방소득세 포함)까지 늘어난다. 2026.05.04. 뉴시스

9일 다주택자 양도소득세(양도세) 중과 유예 종료를 앞두고 서울 부동산 시장에서 전망이 엇갈리고 있다. 한쪽에서 양도세 부담 때문에 매물이 급감하는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타나 집값이 다시 뛸 수 있다고 하고, 다른 쪽에서는 대출 규제로 매수세가 약한 데다 매도를 포기한 집주인들이 다시 세를 내놓아 전월세 시장이 안정되면 하락세가 확산할 수 있다고 맞서고 있다.

김용범 대통령정책실장은 4일 기자간담회를 갖고 이와 관련해 “어느 정도 그 조치로 나온 매물은 줄어드는 게 맞다”라면서 “비거주 1주택자 추가 매물이 나올 수 있도록 할 것”이라고 했다. 아파트 실거래 앱 ‘아실’에 따르면 이날 서울 아파트 매물은 7만251건으로 지난달 말(7만2428건)보다 2000건 이상이 줄었다. 여기에다 이재명 대통령이 1주택자 양도세 장기보유특별공제(장특공제)에 대해 “투기·투자용 비거주 1주택자에게 주는 것은 비합리적”이라며 개편을 거론하면서 시장의 혼선이 커지는 상황이다.

장특공제가 모든 1주택자에게 적용된다는 오해가 있지만, 실제로는 1주택자가 12억 원 초과 고가주택을 오래 보유하거나 거주했을 때 양도소득세를 최대 80% 깎아주는 제도다. 지금도 1주택자가 서울과 같은 조정대상지역에서 2년 이상 거주한 집을 12억 원 이하에 팔 때는 양도세를 내지 않는다.

김 실장은 “다만 (장특공제가) 거주와 보유가 똑같이 40% 감면인데 실거주 위주로 주택시장을 재편하는 데 맞느냐는 고민이 필요하다”라고 했다. 보유에서 거주 중심으로 장특공제가 개편되더라도 실거주자는 크게 달라질 게 없다. 하지만 장특공제 혜택이 집중된 서울이나 경기도 등의 12억 원 초과 고가주택을 보유한 비거주 1주택자는 양도세 부담이 커진다.

실거주자 중심의 장특공제 개편은 투기나 투자 목적의 ‘갭투자’ 유인을 줄이는 촉매제가 될 수 있다. 그렇다고 해도 지방 근무나 자녀 교육 때문에 불가피하게 살던 집을 세주고 일시적으로 이사해야 하는 비거주 1주택자가 의도치 않은 불이익을 받아선 안 된다. 단계적 개편과 예외를 세심하게 설계해야 한다.

부동산 시장의 체질을 투자에서 거주 중심으로 바꾸려면 시간이 걸린다. 무엇보다 정책의 지속성과 일관성이 중요하다. 다주택자 집주인을 투기 세력으로 몰아 불이익을 주는 ‘두더지 잡기’ 식 정책 남발은 시장의 반발과 내성을 키운다. 이보다는 긴 호흡으로 실거주자를 우대하는 ‘햇볕정책’을 꾸준히 추진해야 시장을 연착륙시킬 수 있다.