서울 공시지가, 전년 대비 평균 4.9% 상승

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서울 공시지가, 전년 대비 평균 4.9% 상승

입력 : 2026.04.30 14:16

서울 평균 땅값, 지난해 대비 4.9% 상승
가장 많이 오른 자치구는 용산구…9.2%↑
가장 비싼 땅 23년째 명동…평당 6억2000만원

서울시의 올해 개별공시지가가 지난해에 비해 4.90% 상승한 것으로 나타났다.

서울시는 30일 올해 개별공시지가를 결정·공시했다. 지난 1월 1일 기준으로 서울 내 개별지 85만7493필지가 대상이다.

올해 개별공시지가는 전년 대비 4.90% 상승한 것으로 나타났다. 지난해 개별공시지가는 2024년 대비 4.02% 상승한 바 있다.

모든 자치구의 공시지가가 상승한 가운데 서울 평균 4.90% 이상으로 상승한 자치구는 총 7곳이다. 용산구(9.20%)가 가장 상승폭이 컸고 이어 성동구(6.52%), 강남구(6.30%), 서초구(5.82%), 마포구(5.35%), 광진구(5.28%), 영등포구(5.01%)가 서울 평균보다 상승률이 높았다.

서울시는 올해 상향 결정된 표준지공시지가의 영향을 받아 개별공시지가도 일정 수준 상승했다고 설명했다.

개별지 85만7493필지 중 지가가 상승한 토지는 84만5872필지로 98.6%의 땅값이 비싸졌다. 하락한 토지는 2350필지로 0.3%에 불과하다. 지난해와 공시지가가 같은 토지는 8144필지(1.0%)였다.

올해도 서울에서 가장 공시지가가 높은 땅은 명동에 위치한 상업용 토지(중구 충무로1가 24-2)로 나타났다. 명동 네이처리퍼블릭 자리로 유명한 곳이다. 이 땅은 1㎡당 1억8840만원으로 1평(3.3㎡)에 6억2172만원이다. 2004년부터 23년 연속 최고 땅값을 이어가고 있다. 가장 낮은 공시지가는 도봉구 도봉동 산30(자연림)으로 3.3㎡당 2만2902원(1㎡당 6940원)이다.

개별공시지가는 서울부동산정보광장이나 부동산공시가격알리미에서 토지 소재지를 입력하면 조회할 수 있다. 개별공시지가에 이의가 있는 경우 다음달 29일까지 정부24 또는 부동산공시가격알리미를 통해 온라인으로 이의신청서를 제출할 수 있다.

이의신청된 토지에 대해서는 토지 특성 등의 재조사가 이뤄진다. 이후 감정평가사 검증과 자치구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 오는 6월 26일에 조정·공시할 예정이다.

안대희 서울시 도시공간본부장은 “개별공시지가는 각종 세금 및 복지제도의 기준이 되는 만큼, 시민 생활에 미치는 영향이 크다”라며 “시민들이 신뢰할 수 있는 공시지가 산정을 위해 지속적으로 노력할 것”이라 말했다.

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서울시의 개별공시지가가 올해 4.90% 상승하여 85만7493필지에서 98.6%의 땅값이 증가한 것으로 나타났다.

용산구가 9.20%로 가장 큰 상승률을 기록했으며, 서울에서 최고 공시지가를 기록한 토지는 명동의 상업용 토지로 1㎡당 1억8840만원에 달하고 있다.

시민들은 개별공시지가에 이의가 있을 경우 다음 달 29일까지 온라인으로 이의신청을 할 수 있으며, 조정 결과는 오는 6월 26일에 공시될 예정이다.

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서울 공시지가, 2026년에도 4.9% 상승하며 용산구 최고 상승률 기록… 명동 최고가 유지

Key Points

2026년 4월 30일 발표된 서울시 개별공시지가는 전년 대비 평균 4.90% 상승하며, 이는 2025년 4.02% 상승률보다 높은 수치예요. 📈
가장 높은 상승률을 보인 자치구는 용산구로 9.20%를 기록했으며, 성동구, 강남구, 서초구 등도 서울 평균 이상의 상승률을 보였어요. 🏙️
서울에서 가장 비싼 땅은 23년째 명동 네이처리퍼블릭 자리가 차지했으며, 1㎡당 1억 8,840만 원, 평당 약 6억 2,172만 원으로 나타났어요. 💰
개별공시지가는 각종 세금과 복지 제도의 기준이 되는 중요한 지표인 만큼, 서울시는 시민들이 신뢰할 수 있는 공시지가 산정을 위해 노력할 것이라고 밝혔어요. ⚖️

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

서울시의 올해 개별공시지가가 지난해 대비 평균 4.90% 상승하며, 2025년보다 상승폭이 더 커졌어요. 📈 이는 2026년 1월 1일 기준으로 서울 내 85만 7493필지의 땅값을 대상으로 산정된 결과랍니다. 📅

가장 눈에 띄는 점은 용산구의 공시지가가 무려 9.20%나 올라 가장 높은 상승률을 기록했다는 거예요! 🚀 더불어 성동구(6.52%), 강남구(6.30%), 서초구(5.82%) 등도 서울 평균을 웃도는 상승률을 보였어요. 🤔 이는 서울시가 올해 상향 조정된 표준지공시지가의 영향을 받아 개별공시지가도 일정 수준 끌어올렸기 때문이라고 해요. 📊

올해도 어김없이 서울에서 가장 비싼 땅은 명동(중구 충무로1가 24-2)에 위치한 상업용 토지로, 1평당 6억 2172만원을 기록하며 23년째 최고가 자리를 지키고 있답니다. 🏆 반면 가장 낮은 공시지가는 도봉구 도봉동 산 30(자연림)으로, 3.3㎡당 2만 2902원이었습니다. 🌳

이번 개별공시지가는 각종 세금 및 복지 제도의 기준이 되므로 시민들의 세금 부담 등에 직접적인 영향을 줄 수 있어요. 💰 공시지가에 이의가 있는 토지 소유자들은 2026년 5월 29일까지 정부24나 부동산공시가격알리미를 통해 온라인으로 이의신청을 할 수 있으며, 이 내용은 6월 26일에 조정·공시될 예정입니다. ✅

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

서울시의 올해 개별공시지가가 전년 대비 평균 4.90% 상승했다는 소식이에요. 😮 특히 용산구가 9.20%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 강남구나 서초구도 평균 이상으로 올랐어요. 📈 명동의 한 상업용 토지는 23년째 최고 땅값 자리를 지키며 평당 6억 2000만원을 넘었어요. 💰

이번 공시지가 상승은 크게 두 가지 배경에서 이해할 수 있어요. 첫째, 지난해 개별공시지가가 이미 4.02% 상승했던 것에 이어 또다시 오른 것이에요. ⬆️ 이는 서울시가 올해 상향 결정된 표준지공시지가의 영향을 받아 개별공시지가도 일정 수준 상승시켰기 때문이라고 설명하고 있어요. 둘째, 연관 기사들을 보면 2025년 12월 29일에 보도된 내용에서 이미 전국적으로 공시지가가 평균 18.9% 상승하며 1990년 이후 최고 수준을 기록했다는 점을 알 수 있어요. 📊 이는 각종 개발사업과 함께 공시지가 현실화 방침이 큰 영향을 미쳤기 때문이에요. 특히 과거에는 공시지가가 실제 거래가의 80% 수준에 머무르는 경우가 많았지만, 현실화율을 91%까지 높이면서 실거래가와의 격차를 줄이려는 노력이 계속되어 왔어요. 🏡

이러한 공시지가 상승은 시민들의 생활에 직접적인 영향을 미치기 때문에 중요한 뉴스라고 할 수 있어요. 🌟 개별공시지가는 양도소득세, 종합토지세, 상속세 등 부동산 관련 세금의 기준이 될 뿐만 아니라, 각종 부담금이나 보상금 산정의 근거가 되기도 하죠. 📜 서울시에서도 개별공시지가 산정에 시민들이 신뢰할 수 있도록 지속적으로 노력하겠다는 입장을 밝혔어요.

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🗓️📊📈

2025년 12월 29일

이 시점 이전의 관련 기사들은 전국적인 공시지가 상승 추세를 보도하고 있어요. 각종 개발사업과 공시지가 현실화 방침으로 전국 평균 18.9%가 상승했고, 이는 1990년 이후 최고 수준이었어요. 📈 공시지가 총액도 처음으로 2000조원을 돌파하며, 이러한 공시지가 상승이 부동산 관련 세금 부담 증가로 이어질 것이라는 전망이 있었어요. 💰 또한, 일부 지역에서는 공시지가와 실제 거래 가격 간의 차이가 여전히 크다는 점도 지적되었어요. 🤔
2026년 4월 30일

기준 기사가 보도된 날짜로, 서울시의 올해 개별공시지가가 지난해 대비 평균 4.90% 상승했다는 소식이 전해졌어요. 🤩 가장 많이 오른 지역은 용산구로 9.20% 상승했으며, 서울 평균 이상으로 오른 자치구가 총 7곳이에요. 🚀 서울에서 가장 비싼 땅은 23년째 명동에 위치한 상업용 토지로, 1평당 6억 2172만원을 기록했어요. 🌟 대부분의 개별 토지 가격이 상승했으며, 이는 표준지공시지가의 영향으로 분석돼요. 🏘️
2026년 5월 29일

개별공시지가에 이의가 있는 토지 소유자들은 다음 달 29일까지 정부24 또는 부동산공시가격알리미를 통해 온라인으로 이의신청을 할 수 있어요. 📝 이의신청된 토지는 재조사와 심의를 거쳐 6월 26일에 조정·공시될 예정이에요. 🔍

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

서울시의 올해 개별공시지가가 평균 4.90% 상승함에 따라, 토지 소유자들의 보유 자산 가치에 대한 인식이 변화할 수 있어요. 특히 용산구와 같이 공시지가 상승률이 높은 지역의 토지 소유자들은 자산 가치 상승을 체감할 수 있을 거예요. 📈 또한, 공시지가는 각종 세금 부과의 기준이 되기 때문에, 재산세 등 보유세 부담이 증가할 가능성이 있어요. 💰 하지만 공시지가 상승률이 전년(4.02%)보다 높아졌다는 점은 부동산 시장의 전반적인 상승세를 보여주는 지표로 해석될 수도 있답니다. 👍

부동산 관련 기업, 특히 건설업이나 부동산 개발업체는 상승한 공시지가를 바탕으로 새로운 사업 계획을 수립하거나 기존 사업의 가치를 재평가할 수 있어요. 🏢 또한, 땅값이 상승한 지역에서는 개발 사업 추진에 대한 기대감이 높아질 수 있으며, 이는 관련 산업의 투자 유치나 사업 확장으로 이어질 가능성도 있답니다. 🚀 하지만 공시지가 상승으로 인해 토지 매입 비용이 증가하거나, 보유 토지에 대한 세금 부담이 늘어나는 기업들은 경영상 부담을 느낄 수도 있어요. 💸

정부의 개별공시지가 산정 및 공시는 부동산 시장 전반에 대한 지표 역할을 해요. 📊 올해 서울 평균 4.90% 상승이라는 수치는 부동산 시장의 꾸준한 흐름을 보여주며, 이는 주택 시장 안정화 정책이나 부동산 관련 세제 개편 논의에 영향을 줄 수 있어요. 또한, 공시지가는 지방세 등 각종 세금 부과의 기초 자료로 활용되기 때문에, 정부의 세수 확보에도 중요한 변수가 될 수 있답니다. 🏦 다만, 공시지가와 실거래가 간의 차이(연관뉴스 2, 3, 4, 5 참조)가 여전히 존재한다는 점은 시장의 투명성이나 조세 형평성 논란으로 이어질 수 있어요. 🤔

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

2026년 4월 30일 발표된 서울시의 개별공시지가가 전년 대비 평균 4.90% 상승했다는 소식은 부동산 시장과 관련된 제도적, 경제적 파급효과를 예상하게 합니다. 📈 특히, 용산구의 9.20% 상승률은 해당 지역의 개발 기대감이나 가치 상승이 반영된 결과로 볼 수 있어요. 이는 토지 보유자들에게 재산 가치 상승이라는 긍정적인 영향을 줄 수 있지만, 동시에 부동산 관련 세금 부담 증가로 이어질 가능성이 높아요. 💰

연관 기사들의 내용을 종합해 보면, 이러한 공시지가 상승은 단순한 일회성 현상이 아니라 '공시지가 현실화'라는 정책 기조와 맞물려 지속적으로 나타나는 추세임을 알 수 있어요. 2025년 12월 29일 기사에서는 이미 전국 평균 18.9% 상승에 대한 내용이 언급되었고, 공시지가 현실화율이 91%까지 높아졌다는 점은 정부가 실거래가와 공시지가의 격차를 줄이려는 노력을 지속하고 있음을 보여줘요. 📊 이러한 노력은 결국 부동산 보유세, 양도세 등 세금 부담의 현실화로 이어져, 토지 관련 세금 정책의 변화를 예고하고 있습니다. 🏡

지난 2025년 12월 29일 기사에서도 지적되었듯이, 공시지가와 실거래가 사이의 괴리가 여전히 존재하는 지역들이 있다는 점은 주목할 만해요. 📍 이번 2026년 발표에서도 서울 평균 4.90% 상승과 함께, 용산구 등 특정 지역의 높은 상승률은 이러한 괴리가 점진적으로 줄어들고 있음을 시사해요. 이는 토지 관련 세금 산정의 공정성을 높이는 방향으로 나아가고 있음을 의미하며, 장기적으로는 부동산 시장의 투명성을 제고하는 데 기여할 수 있을 것으로 보여요. 🧐

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

서울 공시지가가 올해 4.9% 상승한 것처럼, 앞으로도 꾸준히 오름세를 유지할 가능성이 높아요. 📈 특히 용산구와 같이 개발이 활발한 지역은 상승률이 더 두드러질 수 있고요. 서울시는 개별 공시지가를 세금이나 복지 제도의 기준으로 삼고 있어, 공시지가의 안정적인 관리와 신뢰성 확보에 힘쓸 것으로 보여요. ⚖️ 이는 부동산 시장 전반에 걸쳐 예측 가능한 흐름을 만들고, 시민들도 자신의 재산 가치를 보다 명확하게 파악하는 데 도움을 줄 수 있을 거예요. 🤝
서울 평균 땅값 상승률이 지난해 4.02%에서 올해 4.90%로 높아진 것처럼, 이러한 상승 추세는 계속 이어질 가능성이 있어요. 🚀 특히, 98.6%에 달하는 토지의 지가가 상승했다는 점은 시장의 전반적인 온기가 식지 않았음을 보여주죠. 🌞 이러한 상황이 지속된다면, 앞으로도 부동산 관련 세금 부담이나 재산 평가에 있어서 지금의 흐름이 자연스럽게 이어질 것으로 예상됩니다. 👍
영향력 확대 및 가속 시나리오

서울 공시지가가 4.9% 상승했지만, 과거 연관 기사를 보면 전국적으로는 18.9%나 올랐던 시점도 있었어요. 🚀 만약 이러한 전국적인 높은 상승률이 다시 발생하거나, 서울 내에서도 특정 지역의 개발 호재가 더욱 강력해진다면 공시지가 상승률이 현재보다 더 가파르게 올라갈 수 있어요. 📈 특히, 서울시가 언급한 '표준지공시지가의 영향'처럼, 상위 지표의 변동이 하위 지표에 미치는 파급력이 더 커질 수 있다는 점에 주목해야 해요. ✨
개별 공시지가와 실거래가 간의 차이가 크게 벌어져 있는 지역의 경우, 공시지가 현실화 작업이 더욱 가속화될 수 있어요. 🧐 이는 단순히 세금 부담 증가를 넘어, 부동산 시장의 전반적인 투명성을 높이고 가격 결정 과정에 대한 논의를 촉발할 수 있습니다. 💡 또한, 정부의 공시지가 현실화 방침이 더욱 강력하게 추진된다면, 공시지가 상승률이 이전보다 훨씬 높아져 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있어요. 💥
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

현재 공시지가 상승에 대한 이의 신청 기간이 다음 달 29일까지라는 점은 주목할 만해요. ✋ 만약 이의 신청 건수가 매우 많거나, 시민들의 불만이 커질 경우, 공시지가 산정 과정에 대한 전반적인 재검토나 조정이 이루어질 수 있어요. 🧐 특히, 연관 기사에서 언급된 것처럼 실거래가와 공시지가의 괴리가 큰 경우, 이에 대한 사회적 문제 제기가 강화될 수 있고요. ⚖️
또한, 미래의 급격한 경제 상황 변화나 부동산 정책의 예상치 못한 변동이 발생한다면 공시지가 상승 추세에 제동이 걸릴 수 있어요. 📉 예를 들어, 부동산 시장 침체를 막기 위한 강력한 규제 완화나, 세금 부담을 낮추기 위한 정책적 개입 등이 이뤄진다면 공시지가 상승 속도가 둔화되거나 오히려 하락하는 흐름으로 전환될 수도 있습니다. 😮 아직은 예측하기 어렵지만, 이러한 외부 변수들의 영향도 염두에 두어야 할 것 같아요. 🤔

[주요 용어 해설 (Glossary)]

개별공시지가

개별공시지가는 국토교통부장관이 결정·공시하는 표준지공시지가와 공시된 지가 관련 정보를 기초로 하여, 시장·군수 또는 구청장이 조사하여 결정·공시하는 개별 토지의 단위면적당 가격을 말해요. 🏡 이 지가는 토지 소유자가 실제로 납부해야 하는 재산세, 종합부동산세 등 각종 세금의 기준이 되며, 각종 부담금이나 보상금 산정에도 활용된답니다. 💰 현재 기사에서는 서울시의 올해 개별공시지가가 지난해 대비 4.90% 상승했다고 보도하고 있어요. 📈
표준지공시지가

표준지공시지가는 국토교통부장관이 매년 1월 1일 기준으로 전국토를 대상으로 선정한 표준지에 대해 결정·공시하는 지가를 의미해요. 🏞️ 이 표준지공시지가는 개별공시지가 산정의 기초 자료로 활용되며, 전국 토지의 가격 수준을 파악하고 공시지가 정책을 수립하는 데 중요한 역할을 하죠. 🧑‍⚖️ 현재 기사에서는 서울시의 개별공시지가가 올해 상향 결정된 표준지공시지가의 영향을 받아 일정 수준 상승했다고 설명하고 있습니다. ⬆️
공시지가 현실화율

공시지가 현실화율이란 정부가 공시하는 토지 가격(개별공시지가)이 실제 시장에서 거래되는 가격(실거래가)에 얼마나 근접하게 반영되었는지를 나타내는 비율을 말해요. 📊 과거에는 공시지가가 실제 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많아 세금 형평성 문제가 제기되기도 했죠. 😥 관련 기사에서는 공시지가 현실화율을 높여 실제 거래 가격에 가깝게 만들려는 정부 방침이 반영되어 전국적으로 공시지가가 대폭 상승했다고 언급하고 있습니다. 📈