세빌스 인베스트먼트매니지먼트 "日부동산 시장, 日銀 긴축 기조에도 여전히 견조"

일본 중앙은행(BOJ)이 기준금리 인상 기조를 유지하고 있지만 일본 부동산 시장은 여전히 회복력을 유지하고 있다고 세빌스 인베스트먼트 매니지먼트(Savills IM)가 밝혔다. 임대료 상승이 예상되는데다 현금 흐름도 안정적이고 예측 가능할 것으로 기대되면서다.

금리가 오르면 일반적으로 상업용 부동산에서 투자자의 잠재적 투자 수익률을 추정하는 기본 지표인 캡레이트(Cap rates, 부동산 매입액 대비 순운영소득)도 함께 상승한다. 세빌스 IM은 미국과 유럽 같은 시장에서는 국채 금리 상승이 캡 레이트 상승으로 이어지며 부동산 가치를 떨어뜨렸다고 설명했다.

하지만 세빌스 IM의 샤오웨이 토 아시아 리서치 및 전략 부문 총괄은 한국경제신문에 보낸 이메일에서 "반면 일본은 지금까지 예외였으며, 금리와 캡 레이트 간의 연관성이 (다른 국가들과는) 좀 더 미묘한 차이를 보이고 있다"고 말했다. 세빌스 IM은 런던에 본사를 둔 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스(Savills plc)의 부동산 투자운용사다. 2025년 9월말 기준 총운용자산은 263억 유로(309억 달러)에 달한다.

일본은행은 2025년 12월 기준금리를 연 0.75%로 인상한 이후 아직까지 그대로 유지하고 있지만 금리 정상화를 모색하고 있다. 올해 1월 금융정책결정회의 의사록에 따르면, 다수의 일본은행 정책위원은 금리를 추가 인상할 필요가 있다고 언급했으며, 일부는 커지는 인플레이션 압력에 대비해 적시에 조치를 취해야 한다고 촉구했다. 이러한 긴축 기조는 미국-이란 전쟁으로 유가가 급등하기 전부터 나타났다.

수익 보전 (COMPENSATION)
금리가 오르면 캡 레이트도 상승하는게 일반적이지만 투자자들은 이 상황에 대처할 수 있다고 세빌스 IM은 분석했다. 샤오웨이 총괄은 "임대료 상승이 기대된다면 미래 수익이 이를 상쇄해 줄 것이기 때문에 투자자들은 현재의 낮은 수익률을 수용할 수 있다"며 "또는 해당 자산이 안정적이고 예측 가능한 현금 흐름을 제공한다고 믿는다면 더 적은 리스크 프리미엄을 감수할 수도 있다"고 말했다.

일본 부동산 시장은 이러한 요인들에 의해 형성되어 왔다고 회사는 덧붙였다. 세빌스 IM의 분석에 따르면, 오피스와 다세대 주택 부문 모두에서 캡 레이트가 금리와 본격적으로 동조화돼 상승하려면 무위험 수익률(국채 금리 수익률)이 3.0% 위로 올라가야 할 것으로 예상된다. 현재 일본 10년만기 국채 금리는 연 2%대다.

세빌스 IM은 그러나 이런 시나리오가 현실화될 가능성은 낮다고 봤다. 일본은행이 지나치게 매파적인(긴축 선호) 통화정책을 취할 가능성은 낮다는 이유에서다. 또한 기준금리 인상에 따른 일본 부동산 시장의 조정은 급격하지 않게, 점진적으로 이루어질 가능성이 높다고 덧붙였다.
샤오웨이 총괄은 "투자자들에게 있어 핵심적인 교훈은 금리만이 부동산 가격을 결정하지는 않는다는 것"이라며 "성장에 대한 기대치, 자본의 흐름, 그리고 시장 구조 역시 그에 못지않게 중요한 역할을 한다"고 강조했다.

관성적 시장
세빌스 IM은 아직 금리 정상화 사이클의 초기 단계에 있다고 볼 수 있는 일본이 다른 시장보다 가격 조정이 훨씬 느리게 진행되고 있다고 설명했다. 일본은 부동산 수익률과 국채 금리 간의 스프레드가 이례적으로 넓은 상태에서 현재의 사이클에 진입했다. 수년간 이어진 초저금리 덕분에 부동산이 상대적으로 큰 리스크 프리미엄을 제공해 왔다는 의미다.

샤오웨이 총괄은 "금리가 오르기 시작하면서 투자자들은 부동산 수익률에 대한 전면적인 재평가를 요구하기보다는 좁아진 스프레드를 기꺼이 수용하려는 모습을 보여왔다"고 말했다.
세빌스 IM에 따르면 주요 부문의 수익 안정성이 투자자들의 신뢰를 더 공고히 했다.

특히 다세대 주택 부문의 경우 인구 통계학적 변화, 도시 집중화, 그리고 임대 주택에 대한 강한 선호가 안정적인 공실률 방어와 예측 가능한 수익을 뒷받침하고 있다고 회사는 설명했다.
샤오웨이 총괄은 "이러한 현금 흐름의 내구성 덕분에 투자자들은 더 높은 부동산 수익률을 즉각적으로 요구하지 않고도 차입 비용 증가를 감내할 수 있다"고 말했다.

세빌스 IM은 또 일본의 금융 시스템이 부동산 부문에 대해 계속해서 우호적인 입장을 유지하고 있다고 밝혔다. 글로벌 금리 인상 이후 다른 국가의 은행들이 대출 기준을 대폭 강화한 반면, 일본의 은행들은 대체로 자금 조달을 지속해 왔다는 것이다. 그는 "부채 자본(대출)의 가용성이 급격한 가격 조정에 대한 압박을 줄여주었다"고 덧붙였다.

전종우 한경글로벌뉴스 기자 jwcheon@hankyung.com