아파트 자식 물려주려다 포기…"앉아서 1억 폭탄 맞을 판"

3주택자인 A씨는 양도소득세 중과를 피하기 위해 지난 2월부터 서울 서대문구의 아파트 한 채를 처분하려 했지만, 최근 계획을 철회했다. 시세보다 1억원 싸게 내놨는데도 전세를 낀 매물인 탓에 한 달 넘도록 매수 문의가 없었기 때문이다.

A씨는 대안으로 전세 낀 주택을 자녀에게 증여하는 ‘부담부증여’를 하기로 했다. 부담부증여는 전세보증금이나 담보대출 같은 채무를 수증자(증여받는 사람)가 인수하는 조건의 증여 방식이다. 하지만 이마저도 최근 포기했다. 서대문구가 “부담부증여는 ‘실거주 의무 유예’ 대상에 속하지 않는다”며 토지거래허가 신청을 반려했기 때문이다. A씨는 “매도할 수도 없고 물려줄 수도 없어 세금 폭탄만 맞게 됐다”고 토로했다.

21일 업계에 따르면 다주택자의 부담부증여가 수도권에선 사실상 불가능한 것으로 나타났다. 부담부증여는 토지거래허가를 받아야 하는 거래 유형에는 속하지만, 정부가 오는 5월 9일까지 한시적으로 내놓은 ‘전세 낀 매매’ 허용 대상이 아니기 때문이다.

정부는 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 임대 중인 주택이라도 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 매수인의 실거주 의무를 임대 기간이 끝날 때까지 유예해주고 있다.

다만 전세 낀 매물의 실거주 의무를 유예해주는 경우는 ‘다주택자가 무주택자에게 매도하는 경우’로 제한된다. A씨가 토지거래허가를 받지 못한 것은 거래 유형이 매도에 해당하지 않기 때문이라는 게 담당 관청의 설명이다.

부담부증여와 달리 주택을 증여하는 행위는 규제지역에서도 얼마든지 가능하다. 토지거래허가제는 ‘대가’가 있는 거래에 적용된다. 증여는 대가성이 없어 토지거래허가 대상이 아니다. 반면 부담부증여는 부채에 해당하는 전세보증금 반환 의무가 자녀에게 이전되기 때문에 대가성이 있어 토지거래허가 대상이다. 다주택자가 주택 증여나 매각도 가능하지만 유독 부담부증여만 막힌 상황이다.

A씨는 결국 전세 계약 만기일인 내년 8월 이후에 증여하기로 했다. 다음달 9일 전까지 집이 팔릴 경우 내야 하는 양도세보다 증여세가 1억2000만원 많지만 양도세 중과만은 피해야겠다는 판단에서다. 업계 관계자는 “토지거래허가 구역에서 세 낀 매물 증여가 사실상 어려운 구조”라며 “자산 처분의 선택권이 막히고 세금만 더 내야 하는 상황”이라고 지적했다.

정의진 기자 justjin@hankyung.com