용산 '더 파크사이드' 이달 25일 분양…고급주거 침체에도 희망 있다

[이데일리 김성수 기자] 유엔사부지 복합개발사업장에 지어지는 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’가 오는 25일 분양 예정이다. 오는 3일 대통령 보궐선거가 끝나고 불확실성이 해소되면 시행사 일레븐건설이 오피스텔 분양에 나서려고 준비하고 있다.

고급 주거시설 경기가 일반 아파트 시장보다 침체해 분양 성과에 대한 우려도 있지만, 향후 금리가 더 낮아지면 오피스텔 수요 회복과 더불어 사업성도 개선될 것으로 기대된다.

일레븐건설, 대선 끝난 후 ‘오피스텔’부터 분양 착수

2일 부동산업계에 따르면 시행사 일레븐건설은 ‘더 파크사이드 서울’ 내 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’에 대한 분양을 오는 25일 진행할 예정이다.

다만 아직 용산구청에서 분양 승인을 받지 않은 만큼 분양 일정이 바뀔 가능성도 있다. 현재 용산구청에는 더 파크사이드 스위트 관련 분양승인 신청이 들어오지 않았다.

(자료=서울시, 용산구청)

유엔사부지 복합개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구, 오피스텔 723실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는 사업이다.

시행사는 용산일레븐(일레븐건설 종속회사)이다. 용산일레븐은 위탁자로서 사업부지 및 기타 사업에 관한 시행·관리·처분에 부수한 권리 일체를 대한토지신탁에 관리형토지신탁했다. 사업은 수탁자에 의해 진행된다.

사업비는 11조원 규모며 전체적 단지명은 ‘더 파크사이드 서울’, 오피스텔 명칭은 ‘더 파크사이드 스위트’다. 시공사는 현대건설로 지난 2023년 2월 착공해 공사를 진행하고 있다. 오피스텔 723실은 △1.5룸 212실 △2룸 237실 △3룸 272실 △펜트하우스 2실로 구성된다.

단지 내에는 용산공원과 이태원 관광특구를 연결하는 길이 330ｍ 공공보행통로도 갖춰진다. 고급 주거단지인 만큼 오피스텔 분양가는 계약면적 기준 3.3㎡(평)당 1억5000만원을 넘을 것으로 예상된다. 오피스텔부터 분양한 다음 아파트는 오는 2027년경 후분양한다.

유엔사부지 복합개발 사업의 1조3000억원 규모 본 프로젝트파이낸싱(PF)은 오는 2027년 6월 20일경 만기가 돌아온다. 주관사는 메리츠증권이며 장기차입금 금리는 6.16~6.40%다.

본PF 대주단 중 수협은행(6.40→6.16%), 신한카드(6.40→6.16%), 용산주택개발제일차(6.49→6.16%)는 대출금리가 하락했다.

또한 용산일레븐은 일레븐건설로부터 후순위차입금으로 작년 말 기준 3965억9739만원(금리 4.6%)을 빌린 상태다.

사업을 위한 장기차입금(1조3000억원) 및 후순위차입금(3965억9739만원)은 개발사업의 종료 시점인 2027년 만기 일시 상환될 예정이다.

하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’ (사진=더 파크사이드 스위트 홈페이지)

더팰리스73 등 고급주택 ‘침체’지만…“단순비교 어렵다”

업계에서는 고급주거시설 경기가 일반 아파트 시장보다 더 침체된 상태라서 더 파크사이드 스위트 분양 결과가 긍정적일지는 확신하기 어렵다고 내다봤다.

앞서 부동산 개발회사 더랜드그룹도 작년 초고가주택 ‘더팰리스73’를 분양하려고 했지만, 결국 부지를 매매로 넘겼다. 더팰리스73 부지는 서울 서초구 반포동 63-1 일원으로, 옛 쉐라톤 팔레스호텔이 있던 자리다.

더랜드는 2020년 3500억원에 부지를 매입했으며, 호텔을 철거한 후 지하 4층~지상 35층, 2개동, 총 73가구(아파트 58가구, 오피스텔 15실) 규모 고급 주거시설인 더팰리스73를 건축하려 했었다.

삼성물산 건설부문이 시공을 맡기로 계약했었다. 다만 부동산 경기침체 등으로 분양률이 저조해 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 등 사업 추진에 어려움을 겪었고, 결국 매각했다.

더팰리스73과 같은 고급 주거시설은 가구 수가 적고, 분양가가 높아서 개별 가구의 계약 여부가 사업성에 큰 영향을 준다. 더 파크사이드 스위트가 과연 분양이 잘 될지를 우려하는 의견이 나오는 이유다.

이에 일레븐건설 측은 “두 단지는 입지 등 여러가지가 전혀 달라서 단순비교 하기 어렵다”는 입장이다.

또한 향후 금리가 추가 인하되면 오피스텔 등 수익형부동산에 대한 수요가 회복되고 사업성도 개선될 것으로 기대된다. 오른 공사비와 이자비용이 수익성을 떨어트리는 요소라서 금리 하락으로 이자비용이라도 줄면 사업성이 개선될 수 있다.

한국은행은 지난달 29일 기준금리를 연 2.75%에서 연 2.5%로 0.25%포인트(p) 인하했다. 올해 경제성장률 전망치도 기존 1.5%(2월)에서 거의 반토막 난 0.8%로 낮췄다.

도널드 트럼프 미국 대통령이 전방위적인 관세 부과 정책을 강행하면서, 성장 둔화 위험이 높아짐에 따라 한은의 추가 금리인하에 대한 기대감도 지속되고 있다.