이지스자산운용 “대형은 채워지고 중소형은 빈다…부동산 양극화 구조 고착”

전략리서치실 '2026년 하반기 상업용부동산 시장 전망' 보고서“물류 초대형 신규 공급 '0건'…거래 73%, 해외 자본 선별 투자”“전력·인허가, 자산가치 변수…호텔·DC, 공급 제약 속 우량자산 강세” 등록 2026-08-10 오후 2:26:02 수정 2026-08-10 오후 2:26:02 가 가 [이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 하반기 상업용부동산 시장이 우량 자산에 임차인, 자본이 쏠리는 구조로 고착화되고 있다는 전망이 나왔다. 오피스는 공실률에서, 물류는 임대료에서 대형·중소형 자산의 격차가 뚜렷해졌고, 호텔·데이터센터에서는 공급 제약과 전력 확보 여부가 자산의 성과를 갈랐다는 분석이다.이지스자산운용 전략리서치실은 이 같은 내용을 담은 '2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망' 보고서를 발간했다고 10일 밝혔다.거시경제 환경은 새 국면에 들어섰다. 미국 근원 개인소비지출(코어 PCE) 물가가 5월 기준 3.4%로 3년 만에 최고치를 기록하는 등 물가 불확실성이 재부상했다. (자료=이지스자산운용)한국은행도 지난 7월 기준금리를 2.75%로 0.25%포인트(p) 인상하며 긴축으로 방향을 틀었다. 지난 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이다. 실물 경기는 정보기술(IT) 수출 호조에 힘입어 한국은행이 올해 성장률 전망을 2.6%로 상향할 만큼 견조하다. 다만 부동산 시장은 금리 상승 국면에 진입한 만큼 변동성 확대에 선제적으로 대응해야 할 시점이라는 것이 보고서의 진단이다. 금리 상승은 동시에 대체자본 중심의 상업용 부동산 대출 투자 기회를 넓히는 요인이기도 하다.조달 비용이 오르는 환경에서는 자산과 운용사를 가리는 선별이 강해진다. 그 흐름은 글로벌 자본시장에서 먼저 확인된다. 지난해 글로벌 부동산 펀드레이징(자금조달)은 전년 대비 19% 증가하며 회복됐지만, 자금은 상위 운용사로 쏠렸다. 상위 20개 운용사의 평균 클로징(거래종결) 규모는 51% 커진 반면 나머지 운용사는 30% 줄었다. 자산 뿐 아니라 이를 운용하는 운용사까지 조달력에 따라 갈리고 있는 셈이다. 국내에서는 은행권의 부동산 대출 축소가 구조적으로 진행되고 있다. 건설·부동산업 대출 잔액은 전년 대비 1.5% 감소했고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출은 9.1% 줄었다. 보고서는 리파이낸싱 수요 확대와 은행권 공급 제약으로 대출 펀드가 진입할 수 있는 시장이 연 32조~45조원 규모로 형성될 것이라는 전망을 유지했다....