지역주택조합 30%는 분쟁… ‘토지확보율 강화’ 등 제도 손본다

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국토부, 전국 618개 현황 분석
땅 확보하지 않은 상태서 사업 시작
부실운영, 환불지연… 분담금 논란도
187개 현장서 293건 민원 등 갈등… ‘사업 중단땐 비용 보전’ 등 논의

전국 지역주택조합 현장 10곳 중 3곳은 부실한 조합 운영, 분담금 등으로 갈등이 벌어지는 것으로 나타났다.

국토교통부는 지난달 20일부터 2주간 전국 618개 지역주택조합 현황을 분석한 결과 187곳(30.2%)에서 293건의 민원 등 분쟁이 있는 것으로 확인됐다고 8일 밝혔다. 지난달 25일 이재명 대통령은 ‘광주시민·전남도민 타운홀 미팅’에 참석해 “전국 온 동네에 지역주택조합 문제가 있다”고 언급했다.

지역주택조합은 청약통장 가입 여부와 관계없이 아파트를 공급받을 수 있는 제도다. 무주택이거나 전용면적 85㎡ 이하 1채 소유자면 일반분양보다 낮은 가격에 내 집을 마련할 수 있다. 재개발, 재건축과 달리 땅을 확보하지 않은 상태에서 사업을 시작해 공급 규모, 동 수, 준공 시기 등 사업계획이 불분명하다는 단점이 있었다. 조합원으로부터 조달한 자금을 바탕으로 토지를 매입하는 과정에서 분담금이 불어나 분쟁이 되기도 했다.

국토부에 따르면 갈등이 극심한 시기는 조합원을 모집하는 초기 단계였다. 187곳 중 103곳(55.1%)으로 과반을 차지했다. 조합을 설립하려면 대지 80% 이상 사용승낙서와 15% 이상 소유권을 확보해야 하지만 조합 측에서 토지주에게 토지 사용 동의를 받은 것을 토지 소유권을 확보한 것처럼 설명해 가입을 유도하는 경우가 많았다. 유명 건설사와 맺은 사업추진협약을 시공 예정사로 홍보하는 사례도 종종 있었다.

조합이 설립됐으나 부실한 운영, 탈퇴·환불 지연 등으로 갈등하는 곳도 42곳(22.5%)으로 많았다. 한 지역주택조합장은 지정된 신탁 계좌가 아닌 금융기관 계좌에 가입비 등을 받아 업무상 횡령, 배임 등으로 경찰에 고발됐다. 다른 지역주택조합에서는 일부 조합원이 조합에 가입할 수 없다는 것을 알고도 분담금을 받은 후 반환을 거부하기도 했다.

사업계획 확정 이후에는 시공사와 공사비로 다투는 경우가 잦았다. 한 지역주택조합 시공사는 실착공 지연, 물가 변동 등을 이유로 930억 원의 공사비 증액을 요구했는데 이는 최초 계약 금액 대비 50%나 늘어난 수준이었다.

지역별로는 서울이 63곳으로 분쟁이 가장 많았다. 이어 경기(32곳), 광주(23곳) 순이었다. 국토부는 8월 말까지 전국 618개 지역주택조합 실태 점검을 진행할 계획이다. 조사 결과는 향후 제도 개선 방안으로 활용할 예정이다.

가능한 대책으로는 조합설립인가 신청 때 확보해야 하는 토지 비율을 현재 15%에서 강화하는 방안이 거론된다. 사업이 중단될 경우 조합원이 납부한 비용을 일부라도 보전받을 수 있도록 일정 비율 토지는 담보대출을 받지 못하도록 하는 내용도 논의되고 있다.

이축복 기자 bless@donga.com