“하세월 재건축 대신 리모델링”…서울 구축들, 가격방어 속도전

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“하세월 재건축 대신 리모델링”…서울 구축들, 가격방어 속도전

업데이트 : 2026.04.22 21:46 닫기

집값 상승에 사업성 확보…최적기 판단
남산타운, 임대제외 리모델링인가 획득
목동 한신청구도 구청에 조합설립 접수

지난 21일 리모델링 인가를 받은 서울 중구 남산타운아파트 전경. [이승환 기자]

서울 주요 중층 아파트 단지들이 리모델링에 속도를 내고 있다. 집값 상승으로 사업성이 일부 확보된 데다, 재건축을 마냥 기다리기보다 단지 가치 하락을 막는 ‘가격 방어’ 수단으로 리모델링을 택하는 곳이 늘고 있어서다. 다만 공사비 급등과 수억 원대 분담금 부담은 여전히 넘어야 할 고비로 꼽힌다.

22일 정비업계에 따르면 중구청은 지난 21일자로 신당동 844 일대 남산타운아파트 리모델링 주택조합설립 인가를 냈다.

남산타운은 지하철 6호선 버티고개역과 3·6호선 환승역 약수역 역세권에 위치한 5150가구 규모의 대단지 아파트다. 2002년 준공된 뒤 2018년 ‘서울형 리모델링 시범단지’로 지정됐지만 5150가구 중 2034가구가 서울시 소유 임대주택이라 사업이 진도를 나가지 못하고 있었다. 리모델링 조합을 설립하려면 전체 소유자 3분의 2 이상의 동의가 필요한데, 민원으로 인해 서울시가 리모델링 사업에 동의하기 어려웠기 때문이다.

이 문제는 올해 초 남산타운 조합과 중구청, 서울시가 협의를 통해 임대단지를 조합 설립 대상에서 제외하지만 리모델링 공사를 할 때 임대단지의 외관도 정비한다는 ‘조건부 조합설립 방안’을 찾으면서 극적으로 해결됐다. 남산타운의 기존 분양단지 3116가구는 리모델링을 통해 3583가구로 탈바꿈할 예정이다.

한편 양천구 목동 한신청구아파트 리모델링 추진위원회도 지난 18일 조합설립총회를 개최하고 동의율 70.6%를 확보하며 양천구청에 조합설립인가를 접수했다. 1997년 준공된 한신청구는 총 1512가구 규모의 대단지로, 지하철 9호선 신목동역 바로 앞에 자리한다. 안양천도 가까워 자연 환경도 우수한 편이다. 현재 한신청구 리모델링은 226가구를 더해 1738가구의 단지를 지을 계획이다.

목동에서는 한신청구 이외에도 신시가지 1~14단지에 속하지 않은 아파트 단지들이 리모델링을 사업을 추진하고 있다. 목동우성, 목동2차우성 등이다.

목동우성은 기존 332가구의 단지를 361가구로 새롭게 지을 계획이고, 우성2차는 기존 1140가구에서 1300가구 규모로 탈바꿈한다. 목동 신시가지 1~14단지 이외의 아파트 단지들은 재건축을 선택하면 인접한 1~14단지 사업이 먼저 완료된 뒤에야 순서가 돌아올 것이라는 인식에 리모델링으로 가닥을 잡는 경우가 많은 것으로 알려진다.

강남권에서도 잠원동아 아파트가 최근 991가구의 기존 단지를 1073가구로 리모델링하는 사업에 대한 서울시 환경영향평가 공람에 들어간 바 있다.

리모델링은 재건축에 비해 일반분양 가구를 추가하기 어려워 사업성을 확보하는 데 한계가 크다. 하지만 아파트 가격이 올라 사업을 진행할 수 있는 상황이 되자 리모델링을 추진하는 단지들이 속도를 내는 것으로 분석된다. 다만 현재 공사비가 천정부지로 오르고 있는 상황에서 리모델링으로 인한 분담금이 조합원들에게 큰 부담이 될 수 있다.

송파구 가락쌍용1차는 2064가구에서 2348가구로 짓는 리모델링 사업을 추진 중이다. 가락쌍용1차 조합은 지난 7월 기준 기존 전용 59㎡ 주택을 74㎡로 짓는 경우 약 3억1300만원, 전용 84㎡를 104㎡로 리모델링할 경우 약 4억300만원의 분담금이 발생한다고 안내하고 있다. 최근 중동발 공사자재 수급 문제를 고려하면 올해 분담금이 크게 증가할 수 있을 것으로 분석된다.

박일규 법무법인 조운 대표변호사는 “리모델링은 빠른 사업 진행 속도가 장점이지만 일반분양 물량을 충분히 확보하기 어렵다는 한계가 있다”며 “그럼에도 리모델링을 추진하는 단지들이 많은 것은 구축 아파트가 슬럼화하는 것을 막는 가격 방어 차원의 선택으로 볼 수 있다”고 말했다.

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서울의 주요 중층 아파트 단지들이 리모델링 사업에 속도를 내고 있으며, 이는 집값 상승으로 사업성이 확보되었기 때문이다.

남산타운아파트와 한신청구아파트 등 여러 단지에서 조합 설립이 이루어지고 있으며, 리모델링을 통해 가구 수를 확대할 계획이다.

하지만 공사비 급등과 높은 분담금이 여전히 큰 문제로 남아 있어, 조합원들에게 부담이 될 수 있다.

AI 해설 기사
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집값 상승에 힘입어 서울 구축 아파트들이 재건축 대신 리모델링으로 방향을 틀며 사업 추진에 속도를 내고 있어요.

Key Points

남산타운과 목동 한신청구 아파트가 최근 리모델링 주택조합설립 인가를 받거나 신청하며 리모델링 사업에 대한 기대감을 높이고 있어요. 🏙️
집값이 상승하면서 리모델링 사업의 경제성이 일부 확보되었고, 재건축을 기다리기보다 단지 가치 하락을 막는 ‘가격 방어’ 수단으로 리모델링을 선택하는 단지들이 늘고 있어요. 📈
임대주택 포함 여부, 공사비 급등, 수억 원대 분담금 등은 여전히 리모델링 사업의 주요 난관으로 작용하고 있어요. 💸
목동 우성, 목동 2차 우성, 강남 잠원동아 아파트 등도 리모델링 사업을 적극적으로 추진하며 서울 주요 구축 아파트들의 변화 움직임을 보여주고 있어요. 🏡

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

서울의 오래된 아파트 단지들이 최근 재건축 대신 리모델링으로 눈을 돌리며 사업 추진에 속도를 내고 있어요. 🏡 집값 상승 덕분에 사업성이 조금씩 살아나고, 재건축을 무작정 기다리기보다는 단지 가치를 유지하고 높이기 위한 '가격 방어' 수단으로 리모델링을 선택하는 곳들이 늘고 있답니다. 하지만 여전히 공사비 폭등과 수억 원에 달하는 주민 분담금이라는 큰 숙제를 안고 있기도 해요. 🧐

특히 중구 남산타운아파트는 지난 2026년 4월 21일, 임대주택을 제외하는 조건으로 리모델링 주택조합 설립 인가를 받았어요. 🥳 이 단지는 5150가구 규모의 대단지로, 2002년에 지어졌는데, 원래 2034가구가 서울시 소유 임대주택이라 사업 진행에 어려움이 있었지만, 올해 초 조합과 서울시, 중구청의 협의를 통해 임대단지를 리모델링 사업 대상에서 제외하는 대신, 공사 시 외관을 함께 정비하는 조건으로 돌파구를 찾았답니다. 이렇게 되면 기존 3116가구는 리모델링 후 3583가구로 늘어날 예정이에요. 📈

한편, 양천구 목동 한신청구아파트 리모델링 추진위원회도 지난 2026년 4월 18일 조합 설립 총회를 열고 70.6%의 동의율을 얻어 양천구청에 조합 설립 인가를 접수했어요. 🏘️ 1997년에 준공된 이 아파트는 1512가구 규모이며, 리모델링을 통해 226가구를 늘려 총 1738가구의 단지로 탈바꿈할 계획이에요. 목동 지역에서는 한신청구 외에도 목동우성, 목동2차우성 등 다른 단지들도 리모델링 사업을 적극적으로 추진하고 있답니다. 이 단지들은 재건축을 하더라도 인근 대단지가 먼저 완료된 후에나 순서가 올 것이라는 인식 때문에 리모델링을 선택하는 경우가 많다고 해요. 🤔

강남권에서도 잠원동아아파트가 991가구에서 1073가구로 리모델링하는 사업에 대한 서울시 환경영향평가 공람에 들어가는 등 리모델링 움직임이 활발해요. 🏃‍♀️ 리모델링은 재건축에 비해 일반분양 가구를 추가하기 어렵다는 단점이 있지만, 최근 아파트 가격이 오르면서 사업을 진행할 만한 여건이 마련되자 속도를 내고 있는 것으로 보여요. 하지만 천정부지로 치솟는 공사비와 수억 원대 분담금은 여전히 주민들에게 큰 부담으로 작용할 수 있답니다. 💸 예를 들어 송파구 가락쌍용1차는 리모델링 시 전용 59㎡ 주택을 74㎡로 바꿀 때 약 3억 1300만원, 84㎡를 104㎡로 바꿀 때 약 4억 300만원의 분담금이 발생할 수 있다고 안내하고 있어요. 😥

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

최근 서울의 주요 중층 아파트 단지들이 재건축 대신 리모델링으로 눈을 돌리는 현상이 나타나고 있어요. 🏘️ 과거에는 재건축이 곧 개발 이익이라는 인식이 강했지만, 이제는 집값이 오르면서 리모델링을 통해 단지의 가치를 유지하고 하락을 막는 '가격 방어' 전략을 선택하는 단지들이 늘고 있답니다. 📈

이러한 변화의 배경에는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있어요. 첫째, 주택 가격 상승으로 인해 리모델링 사업의 경제성이 과거보다 확보되었기 때문이에요. 💰 집값이 올라야 리모델링 후에도 가치 상승을 기대할 수 있고, 늘어나는 가구 수만큼 사업성도 개선될 수 있기 때문이죠. 둘째, 재건축은 사업 기간이 길고 여러 규제가 복잡하게 얽혀 있어 사업 추진이 더디다는 인식이 있어요. ⏳ 반면 리모델링은 상대적으로 절차가 간소하고 빠른 사업 진행이 가능하다는 장점이 있고요. (연관뉴스 4 참조) 🏃‍♀️

실제로 현재 기사에서 언급된 남산타운아파트와 목동 한신청구아파트의 경우, 리모델링 사업을 통해 기존 가구 수를 늘려 단지를 재탄생시키려 하고 있어요. 남산타운은 임대주택 문제라는 난관을 극복하고 리모델링 인가를 받았고, 목동 한신청구도 조합설립인가를 접수하며 속도를 내고 있죠. 🥳 이처럼 리모델링은 낡은 아파트의 주거 환경을 개선하는 것을 넘어, 단지의 전반적인 가치를 높이고 슬럼화를 막는 중요한 수단으로 자리 잡고 있는 추세랍니다. 👍

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2026년 4월 18일

서울 양천구 목동 한신청구아파트 리모델링 추진위원회가 조합설립총회를 열고 동의율 70.6%를 확보하여 양천구청에 조합설립인가를 접수했어요. 이 단지는 1997년 준공되었으며, 1512가구 규모에서 226가구를 늘려 1738가구 단지로 탈바꿈할 예정이에요. 🏘️
2026년 4월 21일

서울 중구 남산타운아파트 리모델링 주택조합설립 인가가 중구청으로부터 최종 승인되었어요. 5150가구 규모의 이 단지는 임대주택 부분을 조합 설립 대상에서 제외하고, 공사 시 외관을 정비하는 조건부 방식으로 사업을 추진했어요. 기존 3116가구는 리모델링을 통해 3583가구로 늘어날 전망이에요. 🏢
2026년 4월 22일

기준 기사 작성 시점으로, 서울 주요 중층 아파트 단지들이 집값 상승에 따른 사업성 확보와 가격 방어를 위해 리모델링 추진에 속도를 내고 있어요. 공사비 급등과 분담금 부담이 과제로 남아있지만, 남산타운과 목동 한신청구아파트의 사업 진행이 이를 뒷받침하고 있어요. 📈

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

서울의 주요 중층 아파트 단지들이 리모델링에 속도를 내면서, 개인 주택 소유자들에게는 다양한 영향을 미치고 있어요. 🏡 집값 상승으로 사업성이 확보되면서, 재건축을 기다리기보다는 현재 단지의 가치를 유지하고 향상시키려는 움직임이 커지고 있답니다. 특히 남산타운과 목동 한신청구 같은 단지들은 리모델링을 통해 가구 수가 늘어나고 노후된 시설이 개선될 예정이에요. ✨ 이는 거주 환경 개선과 함께 자산 가치 상승에 대한 기대감을 높여줄 수 있을 것으로 보여요. 다만, 수억 원에 달하는 분담금은 개인에게 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있으니 신중한 검토가 필요해요.

건설사와 정비업계에는 리모델링 사업이 새로운 기회를 제공하고 있어요. 📈 집값 상승세와 함께 사업성이 개선되면서, 재건축만큼이나 리모델링 사업 추진에 대한 관심이 높아지고 있답니다. 남산타운처럼 서울시 소유 임대주택이 포함된 복잡한 사업도 협의를 통해 돌파구를 찾고 있다는 점은 고무적이에요. 🏗️ 또한, 목동, 강남 등 다양한 지역에서 리모델링 추진 움직임이 활발해지면서 관련 기술과 자재 수요도 늘어날 것으로 예상돼요. 하지만 공사비 급등이라는 변수는 기업들에게는 위험 요소로 작용할 수 있으므로, 효율적인 비용 관리와 사업 추진 역량이 중요해질 것으로 보여요. 💼

서울시와 정부에게는 노후된 주택 문제 해결과 도시 균형 발전을 위한 중요한 정책 수단으로 리모델링 사업이 작용하고 있어요. 🏙️ 재건축에 비해 상대적으로 빠른 사업 추진이 가능하다는 점에서, 주택 공급 확대와 도시 경관 개선이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 기대감이 있어요. 특히 남산타운의 임대주택 관련 문제 해결 사례는 복잡한 이해관계 속에서도 리모델링 사업을 활성화할 수 있는 방안을 모색하고 있다는 점을 보여줘요. 📊 다만, 공사비 급등과 높은 분담금으로 인한 주민들의 부담은 시장 안정화에 변수로 작용할 수 있으며, 정부와 지자체는 이러한 부분에 대한 면밀한 모니터링과 지원 방안 마련이 필요할 것으로 보여요. ⚖️

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

부동산 시장에서 재건축을 기다리기보다 리모델링을 선택하는 움직임이 뚜렷해지고 있어요. 🏘️ 집값이 오르면서 리모델링 사업의 경제성이 예전보다 나아졌다는 판단이 작용하고 있는 거죠. 과거에는 리모델링이 단순한 집수리를 넘어 재건축 못지않은 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 수단으로 인식되기도 했어요. 📈 하지만 최근에는 '가격 방어'라는 측면이 더욱 강조되는 분위기예요. 재건축이 장기간 소요되고 불확실성이 큰 반면, 리모델링은 상대적으로 빠른 기간 안에 완료되어 단지의 가치가 하락하는 것을 막는 효과를 기대할 수 있기 때문이에요. 🛡️

이러한 흐름은 단순히 개별 아파트 단지의 선택을 넘어, 재건축이 어려운 오래된 중층 아파트 단지들이 재건축 대신 리모델링을 통해 주거 환경을 개선하고 자산 가치를 유지하려는 전략적 움직임을 보여줘요. 💡 특히 남산타운이나 목동 한신청구 같은 대규모 단지들이 리모델링 인가를 받거나 조합 설립을 추진하는 것은 이러한 경향을 잘 보여주는 사례라고 할 수 있어요. 👍

하지만 공사비 급등과 수억 원에 달하는 조합원 분담금은 여전히 리모델링 사업의 큰 걸림돌로 남아있어요. 💰 높은 공사비와 분담금은 사업의 수익성을 떨어뜨리고 조합원들에게 경제적 부담을 안겨줄 수 있죠. 또한, 리모델링은 재건축처럼 일반분양 가구를 크게 늘려 사업성을 확보하기 어렵다는 구조적인 한계도 가지고 있어요. 📊 따라서 앞으로 리모델링 사업의 활성화는 공사비 문제 해결과 함께, 조합원들의 부담을 줄이면서도 사업성을 확보할 수 있는 새로운 방안 모색이 중요해질 것으로 보여요. 🤔

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

리모델링 사업 추진이 꾸준히 이어지면서, 각 단지별 특성에 맞춰 사업이 진행될 것으로 보여요. 📈 집값 상승으로 인한 사업성 확보와 함께, 재건축보다는 빠른 사업 완료와 단지 가치 유지라는 측면에서 리모델링이 매력적인 선택지로 자리 잡을 수 있어요. 다만, 공사비 상승과 예상보다 높은 조합원 분담금은 사업 추진 과정에서 계속해서 고려해야 할 부분으로 남을 가능성이 높아요. 💰 앞으로도 비슷한 규모의 단지들에서 리모델링 인허가 및 조합 설립 신청이 꾸준히 이어지며, '가격 방어'와 '주거 환경 개선'이라는 두 마리 토끼를 잡으려는 움직임이 지속될 것으로 예상해요. ✨
영향력 확대 및 가속 시나리오

리모델링 사업의 성공 사례가 늘어나고, 관련 제도 개선이나 금융 지원이 더욱 확대된다면, 리모델링을 추진하는 단지들이 폭발적으로 증가할 수 있어요. 🚀 특히, 재건축이 어려운 대규모 단지나 오래된 구축 아파트 단지들이 리모델링을 통해 가치를 재창출하려는 시도가 가속화될 수 있답니다. 👍 공사비 부담을 완화할 수 있는 혁신적인 기술이나 금융 상품이 등장한다면, 리모델링 시장은 더욱 활기를 띠고, 주택 공급 확대에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 거예요. 🌟
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

예상치 못한 공사비의 급등이나, 조합원 간의 분담금 갈등이 심화되는 경우, 리모델링 사업 추진 동력이 약화될 수 있어요. 😥 또한, 정부의 정책 변화나 강화된 규제가 리모델링 사업의 걸림돌로 작용한다면, 사업 진행 속도가 더뎌지거나 취소되는 단지들이 나타날 수도 있답니다. 📉 특히, 대규모 단지에서 발생하는 복잡한 이해관계나 예상치 못한 기술적 문제들은 사업 전반에 큰 영향을 미칠 수 있어, 이러한 변수들이 현실화될 경우 리모델링 시장의 성장세가 둔화될 가능성이 있어요. ⚠️

[주요 용어 해설 (Glossary)]

리모델링

리모델링은 낡고 오래된 건물의 가치를 높이기 위해 구조를 변경하거나 내부를 수리하는 것을 말해요. 단순히 페인트칠을 하거나 마루를 까는 수준을 넘어, 벽을 허물어 공간을 넓히거나 최신 설비를 도입하는 등 건물의 기능과 디자인을 개선하는 포괄적인 작업을 포함하죠. 특히 오래된 아파트 단지에서는 재건축만큼 큰 비용과 시간이 들지 않으면서도 주거 환경을 개선하고 집값 상승 효과까지 기대할 수 있어 매력적인 대안으로 떠오르고 있어요. 🏡✨
재건축

재건축은 낡고 안전에 문제가 있는 건물을 완전히 허물고, 새로운 건축법과 기준에 맞춰 처음부터 다시 짓는 것을 의미해요. 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓기 때문에, 용적률 완화 등을 통해 가구 수를 늘리거나 더 넓은 평형의 아파트를 공급할 수 있는 장점이 있지요. 하지만 리모델링에 비해 훨씬 많은 시간과 비용이 소요되며, 법적 절차도 복잡한 편이에요. 🏢🔨
사업성

사업성은 어떤 사업을 진행했을 때 예상되는 경제적 이익, 즉 수익을 얼마나 낼 수 있는지를 나타내는 말이에요. 부동산 사업에서는 주로 개발 비용 대비 예상되는 분양 수익이나 임대 수익 등을 따져보며, 사업을 진행하는 것이 경제적으로 타당한지를 판단하는 중요한 기준이 된답니다. 사업성이 좋아야 재건축이나 리모델링 같은 대규모 주택 사업을 추진할 동력이 생기죠. 💰📈
분담금

분담금은 재건축이나 리모델링 사업을 진행할 때, 사업에 참여하는 주민(조합원)들이 공사 비용이나 기타 사업 관련 비용을 나누어 부담하는 금액을 말해요. 새로운 아파트를 받거나 기존 아파트를 개선하는 데 드는 총 비용을 전체 조합원이 나눠 내는 것이죠. 최근 공사비가 크게 오르면서 이 분담금 액수도 함께 높아져, 주민들에게는 적지 않은 경제적 부담이 될 수 있답니다. 💸😥