'4기 신도시' 대선공약 꺼내 들었는데…'초비상' 걸린 까닭

경기 남양주 왕숙, 하남 교산 등 수도권 주택 공급의 핵심인 ‘3기 신도시’에서 아파트 건설 일정이 뒤로 밀리고 있다. 공사비 상승에 인허가와 보상 절차 지연 등이 겹친 결과다. 대선 후보들이 ‘4기 신도시’ 건설과 공공주택 확대를 공약으로 꺼내 들었지만 당장 3기 신도시 사업도 제대로 굴러가지 않고 있다. 예정된 주택 공급이 늦어져 수도권 부동산시장 불안이 커질 것이라는 우려가 나온다.

26일 건설업계와 국토교통부 등에 따르면 최근 남양주 왕숙 4개 블록(A1·2, B1·2)은 내년 12월인 입주 시기를 2028년 3월로 15개월 늦췄다. 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 다른 택지지구의 입주 시기도 미뤄지고 있다. 당초 올해 준공할 예정이던 하남 교산 A2블록 준공 시기는 사업비 증가와 착공 지연으로 2027년 하반기로 늦춰졌다.

고양 창릉도 최근 본청약을 받은 A4블록의 입주 시기를 착공 지연 등을 이유로 2028년 1월에서 5월로 바꿨다.

지난해 말까지 착공한 3기 신도시 주택 물량은 1만1000가구로 전체 공급 물량(17만4122가구)의 6.3%에 불과한 것으로 나타났다. 인허가와 보상 작업이 차질을 빚는 데다 공사비가 급등하자 현장에서는 “이대로라면 추가 지연이 불가피하다”는 얘기가 흘러나오고 있다. 3년 새 공사비 인상 등으로 3기 신도시 전체 사업비가 29.7% 늘어날 것으로 알려졌다. 분양 가격이 15~18% 가까이 올라 사전청약 당첨자 중 본청약과 입주를 포기하는 사례도 적지 않다.

업계에서는 3기 신도시 주택 공급 지연으로 집값 불안이 재점화할 가능성이 있다고 우려한다. 공급이 수요를 쫓아가지 못하면 전·월세시장과 매매시장으로 불안이 번질 수 있어서다. 전문가들은 3기 신도시 사업이 속도를 내도록 대책을 마련해야 한다고 조언한다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 “수도권 주택시장 안정을 위해 3기 신도시와 공공택지 공급 지연을 막는 게 시급하다”며 “정부와 지방자치단체가 인허가에 적극 협력하고 착공을 서둘러야 한다”고 말했다.

사업비 32% 뛴 남양주 왕숙…"이대론 3년내 입주 못해"
3기 신도시 공사 일정 차질…수도권 주택난 '비상'

“아직 이주하지 않고 생업을 이어가는 사람이 있는 데다 공사 일정도 몰라 답답할 따름이죠.”(경기 남양주 내곡리 주민 A씨)

지난 23일 찾은 수도권 3기 신도시 남양주 왕숙 A1블록은 대규모 개발 현장이라고 보기 어려울 만큼 한산하고 조용했다. 곳곳에 정돈되지 않은 흙더미와 측량 깃발이 눈에 들어왔다. 공사장 울타리 주변에는 아직 퇴거하지 않은 주택이 적지 않았다.

남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉 등 3기 신도시 착공이 늦어지면서 주택 공급 일정에 차질을 빚고 있다. 토지 보상과 인허가·이주 지연에 공사비 상승까지 맞물린 탓이다. 업계에서는 대선 후보가 수도권 4기 신도시 조성(이재명 더불어민주당 후보)과 매년 청년주택 10만 가구 건설(김문수 국민의힘 후보) 등 공급 확대를 강조하고 있지만 실현 가능성이 낮다고 본다. 지금 같은 속도로 3기 신도시 사업이 진행되면 2029년까지 수도권 주택 공급난이 불가피할 것이라는 우려가 나온다.

◇“2028년 입주도 불투명”

LH(한국토지주택공사)의 3기 신도시 연도별 입주 물량 계획에 따르면 2026년 입주할 수 있는 주택은 1285가구에 불과하다. 2027년에는 고작 9614가구로 늘어난다. 2029년까지 입주 물량을 모두 합해도 전체 예정 물량(17만4122가구)의 22.2%인 3만8764가구에 그친다. 민간이 공급하는 물량은 공사비 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 더 늦어질 가능성이 크다.

6만6000가구가 들어설 남양주 왕숙지구는 내년까지 입주 예정 물량이 아예 없다. 사업 추진이 가장 빠른 A1 부지는 사업 계획상 2026년 12월까지 지상 25층 아파트 8개 동, 629가구가 지어질 예정이었다. 하지만 정부는 지난 16일 사업 기간을 2028년 3월로 15개월 늦췄다. 총사업비는 2429억원에서 3210억원으로 32% 증가했다. 평균 3년이 넘는 공사 기간을 감안하면 2028년 입주 계획도 불투명하다.

하남 교산(3만3037가구)도 사정은 마찬가지다. 보상 절차가 끝나고 이주도 마무리 단계지만, 아직 철거가 이뤄지지 못한 집이 많다. 최근 본청약을 받은 ‘교산 푸르지오 더 퍼스트’도 애초 2027년 입주가 목표였지만, 일정이 2년 밀려 2029년 준공으로 바뀌었다. 사업 지구에서 만난 한 주민은 “언제 아파트가 지어질지 아무도 모른다”는 반응을 보였다.

◇수도권 주택 공급난 불가피

올해 입주를 목표로 한 고양 창릉도 아파트 준공이 계속 밀리고 있다. 최근 일반분양에 나선 단지는 입주 예정일이 2028년 1월에서 5월로 늦춰졌다. 그새 분양가도 뛰었다. 2021년 말 사전청약 당시 전용면적 55㎡의 예상 분양가는 4억7289만원이었으나 최근 본청약 땐 17% 오른 5억5375만원으로 책정됐다. 사전청약 당첨자 중 27%는 높은 분양가에 부담을 느껴 본청약을 포기했다.

광명·시흥지구는 토지 보상 계획이 미뤄져 전체 사업 일정이 늘어졌다. 2022년 계획 발표 당시만 해도 지난해까지 토지 보상을 마무리하겠다고 했지만 올해 6월에 이어 다시 9월로 연기됐다.

정부는 3기 신도시 계획이 미뤄질 것이란 우려가 나올 때마다 반박하기 바빴다. 2023년 당시 ‘2025년으로 예정된 3기 신도시 입주가 2년 늦춰진다’는 소식에 국토교통부는 “보상을 마무리하고 순차적으로 착공돼 입주 지연은 없다”고 밝혔다. 하지만 최근까지 지구마다 사업 지연 공고가 반복돼 입주 예정자의 불신은 커지고 있다.

업계에선 3기 신도시 공급이 늦어지면 당장 올 하반기부터 공급 부족이 시작될 수 있다고 우려한다. 이동주 한국주택협회 산업본부장은 “2029년까지 서울과 수도권 공급 물량이 수요에 크게 못 미칠 가능성이 크다”며 “기존 주택 가격이 급등하고 전·월세 시장이 불안해질 때를 대비한 공급 확대 정책이 필요한 시점”이라고 말했다.

유오상/한명현/손주형 기자 osyoo@hankyung.com