강남 10억씩 빠질때, 강북 굳건…대출 더 나오는 '중저가 아파트' 쏠림

부동산 > 시장 동향 강남 10억씩 빠질때, 강북 굳건…대출 더 나오는 '중저가 아파트' 쏠림 업데이트 : 2026.10.01 17:45 닫기 다주택자 세금 부담 확 늘면서강남 고가 아파트 속속 매물로전세 씨마르고, 월세는 치솟자강북선 "차라리 집 사자" 수요 서울 강남권 재건축 단지가 수억 원씩 내린 가격에 거래되고 있지만 강북 집값은 꺾이지 않고 있다. 집값 커플링(동조화) 현상이 이번에는 나타나지 않고 있다. 1일 부동산 업계에 따르면 최근 서울 아파트 시장에서는 강남 재건축 단지 호가가 많게는 10억원 이상 떨어지는 동안 강북 주요 단지는 신고가를 새로 쓰고 있다. 강남구 대표 고가 아파트인 압구정신현대 전용면적 183㎡는 현재 85억원에도 매물이 나와 있다. 동일 평형이 지난 8월 97억3000만원에 거래됐지만 집주인들이 연일 매도 호가를 낮추는 분위기다. 지난달 50억5000만원에 거래 신고된 서초구 반포자이 전용 84㎡ 역시 최저 호가가 41억9000만원까지 떨어졌다. 반면 서울 외곽 지역에선 '국민 평형'으로 불리는 전용 84㎡ 시세가 연달아 20억원을 돌파하고 있다. 성북구 래미안길음센터피스와 동대문구 이문아이파크자이 등은 7~8월 20억원을 넘어섰다. 과거 상승장에서는 강남 아파트값이 먼저 오르고 이후 상승세가 외곽으로 확산하는 모습이 나타났다. 하락장에서도 강남권은 낙폭이 비교적 작았다. 한국부동산원에 따르면 직전 하락기인 2022년 서울에선 노원구(-12.02%)와 도봉구(-11.8%)의 낙폭이 가장 컸고 서초구(-2.42%)와 강남구(-4.28%)는 내림세가 덜했다. 당시 대출 규제 강화와 고점 인식, 경기 침체 우려가 확산하는 가운데 기준금리까지 급격히 오르면서 2030세대의 '영끌' 매수가 몰렸던 외곽 중저가 단지의 타격이 컸다. 반면 이번 강남권 조정은 세금 규제의 영향이 결정적인 것으로 풀이된다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 고가 주택 타깃형 세제 개편의 여파로 강남에선 초고가 단지를 중심으로 조정된 호가의 매물이 출회하는 중이다. 문제는 강남권 집값 하락이 서울 아파트에 대한 수요를 없애지는 못한다는 것이다. 고가주택에 대한 가격·대출·세금 부담이 커지면서 실수요자들의 수요가 중저가 지역으로 옮겨가 집값을 자극한다는 분석이다. 여기에 전세 물건 공급이 급감하고 전셋값도 크게 오르면서 외곽 지역 매매 수요가 더 늘어나고 있다. 시장에서는 지역·가격대별 차별화가 앞으로 6...