다주택자 중과 D-40, 서울 매물 40% 늘어… “값 떨어질것” 관망세

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1월 매물 5.6만건→3월 7.8만건
성동 91%-강동 75%-송파 70% 늘어… 급매물 소진되며 거래 ‘숨 고르기’
강남 아파트값 2년 만에 하락세
작년 92억 거래 서초 원베일리 116㎡… “지금은 10억~15억 싸게 매물로 나와”

이달 서울 서초구의 한 공인중개사 사무실에 호가를 당초보다 2억 원 낮춘 아파트 매물 안내문이 붙어 있다. 뉴시스

29일 서울 서초구 원베일리 전용면적 116㎡ 매물이 호가 78억5000만 원에 올라와 있다. 지난해 7월 최고가로 거래됐던 92억 원보다 13억5000만 원 낮은 가격이다. 이 아파트 같은 평형대 다른 매물은 ‘다주택자 급매’로 79억9000만 원에 올라와 있는 등 이 아파트에서만 수백 개의 매물이 나와 있다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “저층이라 한강이 보이지 않는 다주택자 매물은 10억∼15억 원 싸게 나오기도 한다”며 “매수자들은 가격이 더 떨어지길 기다리면서 매물이 더 쌓이는 상황”이라고 말했다.

● 다주택자 급매 팔린 뒤 거래 주춤

다주택자 양도세 중과 시행(5월 10일)이 40여 일 앞으로 다가온 가운데 서울 아파트 급매 거래가 주춤하면서 매물이 쌓이고 있다. 급매물 위주로 빠르게 거래가 이뤄진 뒤 매수자들이 다시 관망세에 들어섰다는 분석이 나온다. 이날 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 방침을 밝히기 직전인 1월 22일 5만6216건에서 이날 기준 7만8739건으로 40% 증가했다. 자치구별로는 성동구(91.2%), 강동구(75.8%), 송파구(70.5%), 동작구(69.5%), 광진구(55.9%), 서초구(55.1%) 순으로 나타났다. 강남구 매물은 1만1272건으로 서울 매물 7건 중 1건을 차지했다.

시장에서는 이번 달 중순까지 거래가 활발히 이뤄진 뒤 잠시 주춤하는 분위기다. 급매물 중심으로 거래가 이뤄지다 이달 초부터 급매물이 빠진 뒤 매수-매도자들이 서로 눈치보기에 들어간 상황으로 보인다. 송파구의 한 공인중개사는 “단지마다 한두 건씩 다주택자 매물이 나오고 있지만 좀 지켜보자는 매수자가 많아 요즘엔 거래가 잠잠해진 분위기”라고 했다.

거래가 주춤한 가운데 다주택자 급매가 많이 나온 일부 지역을 중심으로 저가 거래가 속속 신고되고 있다. 잠실동의 잠실엘스 전용 59㎡는 최고가(31억 원)보다 3억 원 낮은 28억 원에 거래됐고, 리센츠 전용 84㎡는 최고가(36억 원)보다 5억5000만 원 떨어진 30억5000만 원에 계약이 체결됐다.

● 강남 아파트값 2년 만에 하락 전환

매물이 많은 강남구의 경우에는 가격 하락세도 두드러진다. KB부동산이 발표한 3월 전국 주택가격 동향에 따르면 이달 서울의 아파트값 상승률은 1.43%로 지난달(1.34%)에 이어 두달 연속 상승폭이 확대되었지만 강남구는 0.16% 하락했다. 2024년 3월(―0.08%) 이후 2년 만에 하락 전환했다. 한국부동산원 주간 통계 기준으로도 강남구는 5주 연속 하락세가 이어지고 있다. 3월 넷째 주 기준 강남구는 전주(―0.13%)보다 0.17% 내리며 하락폭이 소폭 커졌다. 압구정동에서 영업하는 공인중개사는 “인근 다주택자 급매물은 이달 중순까지 거의 다 소진되며 거래 가격이 낮아진 상황”이라고 했다.

양도세 중과 유예 종료를 앞두고 초고가 주택이 몰린 강남권에서는 4월 중순까지 급매물이 더 나올 가능성이 있다. 공시가격 상승과 보유세 인상 가능성에 현금이 부족한 고령층을 중심으로 급매물이 나올 수 있기 때문이다. 토지거래허가까지 통상 2∼3주 걸린다는 점을 감안할 때 5월 9일까지 계약하려면 4월 중순까지는 약정을 체결해야 한다.

다만 대출 규제 영향으로 25억 원 초고가 아파트의 경우 주택담보대출 상한이 2억 원으로 제한되며 매물 소화에는 한계가 있을 것이라는 지적도 나온다. 무주택자 중에 현금 동원력이 많은 이른바 ‘현금 부자’들의 숫자가 한정돼 있기 때문이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “집을 팔아야 하는 다주택자들과 저가 거래를 원하는 매수자들이 있기 때문에 4월 중순까지는 거래가 이어질 것으로 보인다”면서도 “대출 없이 집을 살 수 있는 사람들이 정해져 있어 매물을 모두 소화하긴 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

윤명진 기자 mjlight@donga.com
임유나 기자 imyou@donga.com