[단독] 경기도 아파트도 ‘재초환 날벼락?’…국토부, 부과대상 전국 조사

서울·수도권을 비롯해 전국 각지의 핵심지 재건축 단지들에 재건축초과이익환수제(재초환) 부과 대상 확대라는 변수가 덮치고 있다. 지난해 집값이 급등하며 과거 재초환 부담금 면제 대상이었던 단지들까지 대거 부과 대상에 편입될 가능성이 커졌기 때문이다. 부담금 규모가 대폭 늘어나 실제 부과가 되면 향후 정비사업을 통한 도심 주택 공급 속도에 영향을 미칠 수 있다는 관측이 나온다.

25일 매일경제 취재를 종합하면 국토교통부는 최근 전국 지방자치단체를 통해 2025년 말 기준 재초환 부과 대상 단지와 예상 부담금 현황 취합에 착수했다. 2024년 말 기준 전국 58곳(2만가구), 1인당 평균 1억328만원 수준이었던 부과 대상은 지난해 집값 상승 여파로 이번 전수 조사 결과 발표 시 숫자가 크게 늘어날 것이란 관측이 나온다.

경기 과천의 한 재건축 조합은 최근 지자체 제출용 부담금 산정안을 작성하다 예상치 못한 결과에 직면했다. 2024년 사업시행인가 당시만 해도 집값 상승률이 낮아 부담금 면제 단지로 분류돼 조합원들에게 ‘해당사항 없음’으로 고지했지만, 지난해 말 기준으로 재산정한 결과 가구당 8000만원이 넘는 예상 재초환 부담금이 산출됐기 때문이다. 작년 한 해 아파트 시세 상승으로 가구별 예상 순이익이 8000만원 면제 기준을 단숨에 뚫고 올라온 것이다.

서울 서초구 반포주공1단지 3주구(래미안트리니원)는 2020년 통보받은 예정액(4억200만원)을 크게 상회하는 가구당 7억~8억원의 부담금이 나올 것으로 조합 측은 보고 있다.

지방에서도 억대 부담금 단지가 속출할 전망이다. 지난해 입주한 대전 서구 ‘둔산더샵엘리프(용문 1·2·3 구역)’는 가구당 1억~2억원대 부담금이 나올 것으로 조합 측은 예상하고 있다. 대구 수성구 ‘범어아이파크’도 가구당 1억원대 부담금을 예상한다. 이 밖에 대구 골안, 우방범어2차, 동신천연합, 부산 대연4 등이 재초환 부과 대상지로 거론된다.

재초환은 재건축으로 얻은 초과 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘을 경우 그 이익의 최대 50%를 환수하는 제도다. 노무현 정부 때인 2006년 도입 후 2008년 금융위기 등 부동산 경기 침체로 유예가 거듭됐다. 2017년 말까지 관리처분인가를 신청한 단지들이 대거 면제 혜택을 받은 뒤 문재인 정부 때인 2018년 제도가 부활했지만, 부과에 따른 정치적 부담과 주민 반발로 실제 부과는 없었다.

현재 국회에 재초환 폐지 법안이 계류 중이나 정부는 폐지 대신 부과 방침을 고수하고 있다. 특히 지난해 집값 급등세가 규제 완화 폭을 압도하면서 ‘부담금 폭탄’이 현실화할 조짐을 보이자 시장의 촉각이 어느 때보다 곤두서고 있다.

정비업계에서는 현재 정부가 집계 중인 수치보다 실제 사정권에 든 규모가 훨씬 방대하다고 보고 있다. 박경룡 전국재건축정비사업조합연대 간사는 “연대에 가입한 81개 조합(약 6만4000가구)은 100% 부과 대상이며, 재건축 초기 단계 단지까지 합하면 부과 대상은 수백 곳에 달할 것”이라며 “목동 1~14단지를 비롯해 압구정, 여의도, 과천, 분당 등 수도권 주요 단지와 분당 등 사업성이 나오는 지역은 사실상 전수 부과 대상 지역”이라고 말했다.

시세 상승분이 부담금으로 직결되는 구조 탓에 사업 추진 동력이 약화돼 재건축을 통한 주택 공급이 지연되거나 막힐 수 있다는 우려도 나온다. 재초환이 집을 팔아 현금을 손에 쥐기도 전인 ‘미실현 이익’에 부과되는 세금 성격의 부담금이라는 점도 문제로 지적된다. 한 재건축 조합원은 “실제 매도하지 않아 현금이 없는 조합원들에게 거액의 부담금을 내라는 것은 가혹한 측면이 있다”고 말했다.

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