[부동산 손품노트] 서울 핵심지역 공공 재개발 '도공복' 투자 100가지 사실

부동산 > 시장 동향 [부동산 손품노트] 서울 핵심지역 공공 재개발 '도공복' 투자 100가지 사실 조합방식 일반 재개발과 달리공공이 해당토지 수용해 추진 도심공공주택복합사업 후보지로 선정된 효창공원앞역 북측 지역. 매경DB 요즘 서울 부동산에서 돈이 가장 빠르게 움직이는 곳은 낡은 빌라촌이다. 부동산플래닛에 따르면 지난 2분기(4~6월) 서울 연립·다세대주택 매매거래량은 1만1536건으로 직전 분기(1만324건)보다 약 11.7% 증가했다. 이는 2021년 3분기(1만3652건) 이후 가장 많은 수치다. 배경에는 공급 부족과 집값 상승이 있다. 서울 아파트값은 87주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록을 새로 썼다. 반면 중저가 전월세 매물은 줄었다. 젊은 층에게 집을 사는 일은 투자가 아니라 생존이 됐다. 지난 7월 서울 집합건물 생애 최초 매수 건수는 7547건으로 2021년 11월 이후 가장 많았다. 이러한 가운데 정부가 직접 나섰다. 국토교통부는 지난달 30일 도심공공주택복합사업(도공복) 서울 신규 후보지 11곳을 발표했다. 용산 효창공원앞역 북측, 양천 염창역 남측, 서초 이수역 동측 등이다. 11곳을 합치면 약 1만8000가구에 달한다. 하지만 공공이 짓는다고 해서 위험 부담까지 공공이 지는 것은 아니다. 일반 재개발 문법으로 읽으면 놓치는 대목이 많다. 도공복은 조합이 아니라 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시개발공사(SH) 같은 공공이 땅을 수용하고, 땅 주인에게 새 아파트(현물보상)를 우선 공급하는 방식이다. 추진위와 조합, 관리처분 절차가 없다. 그래서 토지등소유자는 조합원이 아니라 '현물보상 대상자'다. 통상적으로 일반 재개발은 관리처분인가 전까지 조합원 지위가 거래된다. 도공복은 아예 조합이 없는 대신에 후보지 선정일 이후 취득한 사람이 승계 요건을 모두 갖춰야 현물보상 지위를 받는다. 최종 자격은 이후 현물보상 공고의 추가 심사로 정해진다. 승계 창구와 기준일은 지구별 공고로 확인해야 한다. 요건을 못 갖추면 감정평가액 기준의 현금보상만 받을 수 있다. 이른바 '물딱지'다. 도공복 투자를 검토한다면 △철회 가능성·동의율 △승계요건 △가격(사업성) 등 여러 변수를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 공공이 한다고 해서 사업이 저절로 진행된다고 생각하면 곤란하다. 동의율의 문턱도 단계마다 높아진다. 일부 현장에서는 신축 원룸과 토지 다수 소유자 중 반대가 나오고 있다. 하지만 가격은 제도보다 앞서 ...