[부동산 손품노트] 승계 조합원은 취득세 두번 낸다고? 재개발·재건축때 알아야할 세금지식

부동산 > 시장 동향 [부동산 손품노트] 승계 조합원은 취득세 두번 낸다고? 재개발·재건축때 알아야할 세금지식 재건축이 예정된 서울시 강남구 대치동 은마아파트 단지 모습. 매경DB 최근 재개발 구역이 몰린 빌라(연립·다세대주택) 거래가 부쩍 활발해진 모양새다. KB부동산에 따르면 서울 연립주택 매매가격지수는 올해 1~7월 1.96% 올라 지난해 같은 기간 상승률(0.83%)의 2.4배에 달했다. 반기별 상승률도 지난해 상반기 0.68%에서 하반기 1.26%, 올해 상반기 1.63%로 갈수록 가팔라지는 추세다. 거래량 증가세도 수치로 확인된다. 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래금액은 4조9346억원으로 2021년 2분기(5조1887억원) 이후 5년 만에 가장 큰 규모였다. 거래량도 1만1536건으로 2021년 3분기(1만3652건) 이후 최다였다. 서울 연립·다세대 거래의 상당수가 정비구역 안에서 이뤄지므로 빌라 매수는 곧 재개발 구역 매수가 늘었다는 의미를 품는다. 그런데 재건축·재개발로 통하는 정비사업 구역에서는 세금 셈법이 일반 주택용과 다를 수 있다. 정비사업 구역 매물은 '얼마에 사느냐' 못지않게 '언제 사느냐'가 세금을 가르는 요소가 된다. 정비사업이 진행되는 동안 하나의 부동산이 낡은 주택→입주권→새 아파트로 세 번 모습을 바꾸고, 그때마다 세금의 종류와 세율이 바뀌기 때문이다. 특히 원조합원과 승계조합원의 세금이 다르다는 점도 함정이 될 수 있다. 원조합원은 재개발의 경우 정비구역 지정 당시 그 땅이나 집을 갖고 있던 사람, 재건축은 관리처분계획인가일 이전에 조합원이 된 사람이다. 이후 다른 사람이 매매 등으로 그 지위를 넘겨받으면 승계조합원이 된다. 즉 원래 살던 사람이 원조합원, 중간에 사서 들어온 사람이 승계조합원이다. 원조합원은 원래 자기 땅이었던 토지에는 취득세를 내지 않고 완공된 건물에 대해서만 세금을 내지만 승계조합원은 입주권을 살 때와 준공 후 건물을 등기할 때 취득세를 두 번 낸다. 팔 때 내는 양도소득세는 계산 자체가 더 복잡하다. 입주권은 재산세를 매길 때는 '주택'이 아니라서 1가구 1주택 특례를 받지 못한다. 그런데 다른 집을 몇 채 가졌는지 셀 때는 주택으로 계산되는 이중적 성격을 갖는다. 이 때문에 정비사업 양도세는 유독 까다롭다. 관리처분계획인가일, 멸실일, 준공일 등 정비사업에서 핵심적인 날짜 계산도...