‘불장’ 된 서울 “정치혼란 해소에 대출 규제 우려로 수요 폭발”

서울 아파트값, 문재인 정부이후 최대 상승폭 기록
강남권 넘어 성동·강동·마포로 빠르게 열기 확산
“단순 반등 넘어 본격 상승장 전환 신호…신규공급 힘써야”
“지방까지 확산하기엔 역부족”

[이데일리 박지애 기자] 서울 아파트값이 과거 문재인 정부 때인 2018년 9월 이후 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록하며 단순 반등 넘어 본격 상승장으로 전환했단 분석이 힘을 받고 있다.

토지거래허가구역(토허구역) 확대 재지정에도 강남권과 용산의 집값이 천정부지로 치솟고 있는데다 풍선효과로 마포·성동·강동 등지의 집값도 역대급 상승세를 보이고 있다. 서울을 넘어 강남과 인접한 수도권인 과천과 분당으로도 풍선효과가 빠르게 번져가는 양상이다.

(그래픽=문승용 기자)

◇정치적 불확실성 해소에 대출 규제 불안감 맞물려

19일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 20주 연속 상승 흐름을 이어가는 가운데 6월 셋째 주(16일 기준) 기준 전주(0.26%)보다 0.36% 상승해 또다시 상승폭을 키웠다. 특히 이번 주 서울 아파트 매매가격 상승률은 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다.

새 정부가 들어서자 정치적 불확실성이 해소되며 관망하던 수요가 본격적으로 시장 거래에 뛰어든데다 내달 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시행이 맞물리며 상승폭을 키우고 있단 분석이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “탄핵정국 이후 기다리던 대기수요가 새 정부가 들어서면서 본격 거래를 시작한데다 경기회복 기대감까지 더해졌다”며 “여기에다 하반기 추가 규제 시 더 이상은 집을 못 살 수 있다는 불안감에 수요자들이 자극받는 분위기”라고 분석했다.

특히 토허구역 확대 재지정 풍선효과가 보다 확실해지면서 전반적인 상승폭을 견인했다.

토허구역 대상인 서초구(0.70%), 강남구(0.75), 송파구(0.70%), 용산구(0.61%) 모두 전주 대비 큰 폭의 상승률을 기록한 가운데 성동구(0.43%→0.76%)와 강동구(0.50%→0.69%), 마포구0.45%→0.66%)도 강남과 엇비슷하거나 더 높은 상승폭을 나타냈다. 특히 과천은 전주(0.35%) 대비 0.48% 상승했으며 분당도 전주(0.39%) 대비 0.60%의 상승률을 보였다.

송승현 도시와 경제 대표는 “똘똘한 한 채 선호 현상으로 강남·용산 등 핵심지 중심 수요는 늘었지만 토허제로 묶이며 갭투자가 막혀 거래 가능한 매물 자체가 줄어 병목현상을 만들었다”며 “이로 인해 인근 지역으로 수요가 이동해 오히려 가격 왜곡과 풍선효과를 초래하고 있다”고 말했다.

◇지방 확산은 역부족…“규제보단 신규 공급 집중해야”

전문가들은 이 같은 가파른 서울 아파트 매매가격 상승세가 단순 반등을 넘어 본격적인 상승장으로 전환한 신호로 보고 있다.

송 대표는 “서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록했다는 점은 시장 분위기 전환의 신호로 해석될 수 있다”며 “3단계 스트레스 DSR 규제 전 매수심리와 금리 인하 기대가 누적되면서 대기 수요가 움직이기 시작했고, 정권 불확실성 해소로 매수심리를 자극한 것으로 보인다”고 말했다.

다만 중장기적으로 수도권과 지방으로까지 확산할지는 의문이라는 의견이다. 강남권과 인접한 서울·수도권과 그 외 지역 간 양극화 현상이 더 심화할 수 있다고 보고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울 외곽으로 어느 정도 확산할 여지는 있지만 수요자들이 입지와 여러 여건을 따지고 구매하는 분위기로 인해 과거처럼 수도권 전역·지방까지 불장으로 타오르기에는 제약이 있다”고 전망했다.

지금같은 상황에서 정부가 부동산 시장에 대해 규제를 강화하기보단 주택 공급에 더 집중해야 한단 의견이다. 이 연구위원은 “신규주택의 공급부족은 장기적으로는 시장가격에 영향을 미치는 만큼 지금의 상황에 대응하는 최선책은 이미 발표되고 수립된 공급계획 등을 꾸준하게 현실화하는 것”이라며 “추가 토허구역 지정 등 공공의 과도한 시장개입과 규제 등의 접근은 지양해야 한다”고 제언했다.