성동·강동 주택거래 3건중 1건 '세 낀 매물'

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성동·강동 주택거래 3건중 1건 '세 낀 매물'

입력 : 2026.06.01 17:41

3~4월 다주택자 매물거래 분석
성동구 37.5%·강동구 32.7%
중구·영등포구도 25% 넘어
양도세 중과 앞둔 4월에 급증
정부 '세낀매물' 실거주 유예
연말까지 매매거래 늘지 주목

3~4월 서울 강동구에서 매매거래가 가장 많았던 '고덕 그라시움 아파트' 전경. 매경DB

지난 2월 다주택자의 '세 낀 매물' 매도가 허용된 뒤인 지난 3~4월 서울 강동구와 성동구의 아파트 매매 거래 셋 중 하나가 다주택자 매물인 것으로 확인됐다. 2010년대 후반부터 다주택자들이 서울 외곽 아파트 여러 채보다 한강벨트 고가 아파트를 소수 보유하는 방식으로 자산 구성을 바꾼 결과로 풀이된다. 정부가 지난달 29일부터 비거주 1주택자의 세 낀 매물까지 매도를 허용한 만큼 관련 거래가 더 늘어날지 주목된다.

1일 매일경제가 국회 국토교통위원회 소속 의원실로부터 받은 자료에 따르면 지난 3~4월 서울에서 총 1만8276건의 토지거래 신청이 이뤄졌고, 이 중 실거주 유예 신청 비중은 19.7%(3609건)였다.

실거주 유예가 포함된 토지거래 신청은 다주택자의 세 낀 매물 거래다. 토지거래허가구역에선 원칙적으로 허가 후 4개월 내 전입해야 하지만, 지난 2월 12일부터 5월 9일까지는 임차인이 있는 다주택자 아파트 매매 때 실거주 의무가 유예됐다.

자치구별로 다주택자 매물 거래 비중이 가장 높았던 곳은 성동구(37.5%)였다. 강동구도 32.7%로 전체 아파트 거래의 3분의 1가량이 다주택자 매물이었다. 4월만 보면 성동구의 다주택자 매물 거래 비중은 43.8%로 전체 거래의 절반에 가까웠다.

이어 중구(30.8%), 영등포구(27.8%), 동작구(27.6%), 동대문구(24.9%), 강남구(24.2%), 광진구(22.4%) 순으로 비중이 높았다. 주로 강남권과 한강벨트 지역이다.

부동산 업계는 2017년 이후 다주택 규제가 강화되면서 다주택자들이 서울 외곽 여러 채보다 강남권·한강벨트 고가 주택을 소수 보유하는 쪽으로 움직인 결과라고 분석한다. 한 전문가는 "8·2 대책, 9·13 대책, 7·10 대책 등을 거치며 다주택자들이 외곽 여러 채를 줄이고 핵심지 주택을 남기는 경향이 강해졌다"고 말했다.

반면 서울 외곽지역의 다주택자 매물 거래 비중은 서울 평균(19.7%)을 밑돌았다. 도봉구가 9.1%로 가장 낮았고 금천구(10.6%), 구로구(14.6%), 강북구(15.2%)도 평균치를 하회했다. 노원구는 다주택자 거래 건수만 보면 351건으로 가장 많았지만, 전체 거래가 활발해 비중은 낮았다. 서울시 관계자는 "임차 기간이 4개월 미만인 아파트는 실거주 유예 신청 없이도 거래됐을 것"이라며 "실제 다주택자 매물 거래 건수는 통계보다 더 많을 수 있다"고 말했다.

4월 다주택자 양도세 중과 재개를 앞두고 다주택자 매물 거래량이 급증한 점도 눈에 띈다. 3월 1351건이던 거래량은 4월 2258건으로 67% 늘었다. 같은 기간 서울 전체 토지거래 신청 건수 증가율은 18.5%에 그쳤다.

자치구별 증가율은 도봉구와 은평구가 각각 194.7%로 가장 높았고, 서초구(188.2%), 광진구(152.6%), 동작구(127.8%)가 뒤를 이었다. 강남권과 외곽 모두에서 양도세 중과 전 매물이 집중적으로 거래된 셈이다.

5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 3주택 이상 보유자는 최대 82.5%의 세율을 적용받는다. 세금 부담을 피하려는 집주인들이 호가를 낮췄고, 현금 여력이 있는 매수자들이 계약한 결과로 보인다.

정부는 매매 물량 확대를 위해 지난달 29일부터 비거주 1주택자의 세 낀 매물까지 매도를 허용했다. 다주택자 양도세 중과 이후 매물이 줄면 가격 상승을 자극할 수 있다고 판단해서다. 아실에 따르면 5월 9일 6만8495건이던 서울 아파트 매매 매물은 이날 기준 6만1026건으로 11% 줄었다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남 3구나 한강벨트에는 더 비싼 집으로 갈아타려는 수요가 유입될 수 있지만, 외곽 지역은 매물 거래가 더딜 수 있다"고 말했다.

[이용안 기자]

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지난 2월 다주택자의 '세 낀 매물' 매도가 허용된 이후, 서울 강동구와 성동구에서는 아파트 매매 거래의 30%가 다주택자 매물로 나타났다.

다주택자들은 서울 외곽의 여러 채보다 한강벨트 고가 아파트를 선호하고 있으며, 4월 중 다주택자 양도세 중과 재개를 앞두고 거래량이 급증한 것으로 분석된다.

정부는 비거주 1주택자의 세 낀 매물 매도를 허용해 매매 물량을 확대하고, 양도세 중과 이후 매물 감소로 인한 가격 상승을 우려하고 있다.

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서울 '세 낀 매물' 거래 급증, 다주택자 양도세 부담 피해 '속도'… 실수요자 진입 문턱은 여전

Key Points

지난 3~4월 서울 성동구와 강동구 등 주요 지역 아파트 거래의 3분의 1 가량이 다주택자 '세 낀 매물'인 것으로 나타났어요. 🏡📈
2010년대 후반부터 다주택자들이 서울 외곽의 여러 채보다 한강벨트 등 핵심지의 고가 아파트를 소수 보유하는 방식으로 자산 구성을 변경한 결과로 풀이돼요. 🏙️💰
지난 4월, 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 세금 부담을 피하려는 집주인들의 매물 거래가 3월 대비 67% 급증했어요. 📉💸
정부가 비거주 1주택자의 '세 낀 매물'까지 매도를 허용했지만, 전세보증금이 주택담보대출비율(LTV)을 넘을 경우 대출이 어려워 막대한 현금이 없는 실수요자의 접근은 여전히 쉽지 않아요. 🏦❌

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

지난 2월부터 다주택자가 임차인이 있는 집을 팔 수 있도록 '세 낀 매물' 거래가 허용된 이후, 올해 3월과 4월 두 달간 서울 강동구와 성동구에서 거래된 아파트 3채 중 1채가 다주택자 매물이었던 것으로 나타났어요. 😲 이는 2010년대 후반부터 다주택자들이 여러 채의 집을 나눠 갖기보다는, 서울 외곽의 집 여러 채를 정리하고 한강변이나 강남 등 핵심 지역의 비싼 아파트를 소수 보유하는 방식으로 자산 구성을 바꾼 결과로 분석된답니다. 🤔

특히, 지난 4월에는 양도세 중과를 앞두고 다주택자 매물이 더욱 늘어났어요. 📈 3월에 비해 4월에 다주택자 매물 거래량이 67% 급증했는데, 이는 집주인들이 세금 부담을 피하기 위해 가격을 낮춘 매물을 내놓았고, 이를 현금 여력이 있는 사람들이 빠르게 사들인 결과로 보여요. 💰 정부는 지난 5월 29일부터는 비거주 1주택자의 '세 낀 매물'까지 팔 수 있도록 허용했는데요, 이로 인해 앞으로도 이러한 매물의 거래가 더 늘어날지 관심 있게 지켜봐야 할 것 같아요. 👀

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

최근 서울 강동구와 성동구를 중심으로 다주택자의 '세 낀 매물' 거래가 눈에 띄게 늘어난 현상은 복합적인 부동산 정책과 시장 변화가 맞물린 결과로 분석돼요. 🤔 지난해 8·2 부동산 대책을 시작으로 2018년 9·13 대책, 2020년 7·10 대책 등 다주택자 규제가 강화되면서, 다주택자들은 보유한 여러 채의 아파트를 정리하고 상대적으로 가치가 높은 한강변이나 강남권의 고가 아파트를 소수 보유하는 방식으로 자산 구성을 바꿔왔어요. 🏢 이러한 흐름 속에서 지난 2월, 다주택자의 '세 낀 매물'(임차인이 있는 집)을 팔 수 있도록 하는 규제 완화가 시행되면서 시장에 매물이 나오기 시작했답니다. 🔑

특히, 지난 4월 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고는 세금 부담을 줄이려는 집주인들이 급매물을 내놓으면서 거래량이 급증했어요. 📈 3월 대비 4월에 다주택자 매물 거래량이 67%나 증가한 것이 이를 뒷받침하죠. 🚀 여기에 더해, 지난 5월 29일에는 비거주 1주택자의 '세 낀 매물'까지 매도가 허용되면서, 시장에 더 많은 매물이 나올 수 있는 여건이 마련되었어요. 🏠 정부는 이러한 조치들이 매물 잠김 현상을 막고 부동산 시장의 거래 활성화를 이끌 것으로 기대하고 있답니다. 💰

다만, '세 낀 매물' 거래에 있어서는 대출 규제가 큰 걸림돌로 작용하고 있어요. 🏦 전세 보증금이 집값의 상당 부분을 차지할 경우, 주택담보대출 한도가 줄어들어 매수자가 막대한 현금을 보유해야만 거래가 가능한 상황이 발생하죠. 😥 이 때문에 일부에서는 이러한 정책이 주식 투자나 성과급 등으로 큰돈을 번 '현금 부자'나 고소득 직장인들에게만 유리하다는 지적도 나오고 있답니다. 🧐 향후 '세 낀 매물' 거래가 얼마나 더 늘어날지는 이러한 대출 규제 완화 여부와 시장의 실질적인 수요에 달려 있을 것으로 보여요. 👀

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) ⏳📈

2026년 2월 12일

다주택자 아파트 매매 시 실거주 의무가 유예되기 시작했어요. 🔑 이는 임차인이 거주 중인 매물도 양도세 중과를 피하기 위해 처분할 수 있도록 길을 열어준 조치였답니다. 🏡
2026년 3월 ~ 4월

서울 강동구와 성동구에서는 전체 아파트 매매 거래 3건 중 1건이 다주택자 매물일 정도로 '세 낀 매물' 거래 비중이 높게 나타났어요. 📊 특히 강남권과 한강벨트 지역에서 이러한 현상이 두드러졌는데, 이는 다주택자들이 규제 강화로 인해 외곽보다는 핵심지 주택을 소수 보유하는 전략으로 바꾼 결과로 분석돼요. 💰
2026년 4월

다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 '세 낀 매물' 거래량이 3월 대비 67% 급증하며, 성동구의 경우 전체 거래의 절반 가까이 다주택자 매물이 차지했어요. 📈 급증한 거래량은 세금 부담을 피하려는 집주인들이 호가를 낮추고, 현금 여력이 있는 매수자들이 서둘러 계약한 결과로 보여요. 🏃‍♂️💨
2026년 5월 3일

다주택자 양도세 중과 적용을 앞두고 일부 다주택자들이 급매물을 내놓으며 가격을 낮추는 사례가 발생했어요. 📉 하지만 전세 보증금이 집값의 상당 부분을 차지하는 '세 낀 매물'은 주택담보대출이 거의 불가능해 현금 부자가 아니면 접근하기 어려운 상황이 지속되었어요. 🏦
2026년 5월 9일

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 기한이 다가오면서, 토지거래허가 신청만으로도 양도세 중과를 피할 수 있게 되었어요. ⏳ 이는 다주택자들이 막판까지 매물 처분에 나서는 계기가 되었죠. 🏃‍♀️
2026년 5월 10일

다주택자 양도세 중과가 본격적으로 시행되며, 3주택 이상 보유자는 최대 82.5%의 높은 세율을 적용받게 되었어요. ⚖️ 이로 인해 시장 매물이 줄어들 수 있다는 전망도 나왔답니다. 📉
2026년 5월 19일

정부가 비거주 1주택자의 '세 낀 매물'까지 연말까지 매도를 허용했지만, 전세 보증금 때문에 주택담보대출이 어려워 실수요자들의 접근이 쉽지 않았어요. 😥 현금 여력이 충분한 사람들에게만 유리한 상황이 이어지면서, 시장 반응은 예상보다 시큰둥했답니다. 🤷‍♂️
2026년 5월 29일

정부는 매물 잠김 현상을 완화하고 시장의 매매 물량을 늘리기 위해 비거주 1주택자의 '세 낀 매물'까지 매도를 허용했어요. 🚪 이는 다주택자 양도세 중과 이후 매물 감소로 인한 가격 상승을 방지하려는 의도로 풀이돼요. 🚀
2026년 6월 1일

현재 기준, 지난 2월 이후 '세 낀 매물' 거래 허용 정책이 이어지면서 서울 강동구와 성동구를 중심으로 다주택자 매물 비중이 높게 나타났어요. 📊 앞으로 정부의 규제 완화 조치가 주택 매매 거래를 얼마나 더 활성화시킬지, 그리고 이로 인한 주택 시장의 변화가 주목되고 있어요. 👀

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

다주택자 '세 낀 매물' 거래가 허용되면서, 부동산 시장에 새로운 움직임이 나타나고 있어요. 🏠 특히 강남권이나 한강변처럼 선호도가 높은 지역에서는 다주택자들이 보유한 주택이 매물로 나오는 경우가 늘고 있는데요. 이는 일반 매수자들에게는 선택의 폭을 넓혀주는 긍정적인 측면이 있을 수 있어요. 하지만 '세 낀 매물'은 세입자가 거주 중이기 때문에 즉시 입주가 어렵다는 점, 그리고 주택담보대출 규제로 인해 현금 여력이 충분하지 않으면 매수하기 어렵다는 점이 있어요. 🏦 결과적으로, 이런 매물들은 현금 부자나 주식 투자 등으로 큰 시세차익을 얻은 사람들에게 더 유리하게 작용할 가능성이 있어요. 💰

이번 정책 변화는 건설 및 부동산 관련 기업들에게 다양한 영향을 줄 수 있어요. 📈 다주택자 매물이 시장에 나오면서 매매 거래량이 증가하면, 관련 업계의 활력이 되살아날 수 있어요. 특히, 매물 증가로 인한 거래 활성화는 중개업소, 부동산 컨설팅, 인테리어, 이사업체 등 연관 산업에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상돼요. 👍 그러나 '세 낀 매물'의 경우, 현금력이 부족한 실수요자들의 접근이 제한되면서 실제 거래 성사까지는 시간이 걸릴 수 있어요. 또한, 매물 잠김 현상이 심화될 경우 공급 부족으로 이어져 시장 불안정을 초래할 수도 있어, 기업들은 이러한 시장 변화를 면밀히 주시하며 전략을 수정해야 할 필요가 있어요. 🧐

정부가 다주택자 및 비거주 1주택자의 '세 낀 매물' 매도를 허용한 것은 부동산 시장의 매물 잠김 현상을 완화하고 거래를 활성화하려는 의도로 보여요. 🏠 특히 2026년 4월 다주택자 양도세 중과 재개를 앞두고 매물이 급증했던 점은 이러한 정책의 필요성을 보여줘요. 📈 시장에서는 이 조치가 매물 공급을 늘리고 가격 상승을 억제하는 데 기여할 것으로 기대하고 있어요. 하지만 '세 낀 매물' 거래 시 대출 규제로 인해 현금 동원력이 부족한 실수요자의 접근이 어렵다는 점은 정책의 실효성에 대한 의문을 제기하기도 해요. 🤔 정부는 향후 매물 거래 추이를 지속적으로 모니터링하며, 시장 상황에 따라 추가적인 정책적 판단을 내릴 것으로 예상돼요. 📊

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

최근 발표된 자료를 보면, 2026년 3월과 4월 사이 서울의 성동구와 강동구에서 거래된 아파트 3채 중 1채가 다주택자가 내놓은 '세 낀 매물'이었다고 해요. 😮 이는 2017년 이후 다주택자들이 규제를 피해 여러 채의 외곽 아파트 대신 강남이나 한강변의 고가 아파트를 소수 보유하는 방식으로 자산을 바꾼 결과로 분석되고 있답니다. 🏠

특히 4월에는 이러한 다주택자 매물의 거래 비중이 성동구에서 43.8%에 달하며 절반에 가까워졌는데, 이는 5월 10일부터 양도세 중과가 시작되기 전, 세금 부담을 줄이려는 다주택자들이 급매물을 내놓았기 때문으로 보여요. 📈 또한, 정부가 2026년 5월 29일부터는 비거주 1주택자의 '세 낀 매물'까지 매도를 허용하면서, 앞으로 이러한 유형의 거래가 더 늘어날지 주목해야 할 부분이에요. 🤔

하지만 '세 낀 매물'의 경우, 세입자가 거주하고 있어 즉시 입주가 어렵고, 매수자가 대출을 받기 어려운 구조적인 한계가 있다는 점도 간과할 수 없어요. 🏦 실제로 많은 경우, 전세 보증금이 집값의 일정 비율을 넘어서면 주택담보대출이 사실상 불가능해져서, 막대한 현금을 가진 사람이나 특정 고소득층만이 접근할 수 있다는 지적도 나오고 있답니다. 💰 이것이 오히려 시장에 매물이 쌓이는 것을 막아, 장기적으로는 공급 부족으로 이어져 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려의 목소리도 있어요. 📈

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

앞으로 정부의 '세 낀 매물' 매도 허용 조치가 시장에 서서히 스며들면서, 다주택자 매물 출회가 꾸준히 이어질 것으로 보여요. 특히 강남권과 한강변 주요 지역을 중심으로 이러한 흐름이 지속될 가능성이 높답니다. 📈 지난 3~4월 동안 성동구와 강동구에서 거래된 아파트 3채 중 1채가 다주택자 매물이었다는 점은 이러한 경향을 잘 보여주죠. 2017년 이후 다주택자들이 외곽의 여러 채보다는 핵심 지역의 소수 고가 아파트를 선호하는 투자 전략으로 변화한 것도 이러한 추세를 뒷받침해요. 💰
정부가 비거주 1주택자의 '세 낀 매물'까지 매도 허용 범위를 넓힌 만큼, 앞으로도 매물 감소를 막고 거래량을 유지하려는 노력이 이어질 것으로 예상돼요. 다만, 대출 규제와 같은 외부 변수에 따라 매수 심리가 다소 위축될 수도 있다는 점은 고려해야 할 부분이에요. ⚖️
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 정부가 현재의 '세 낀 매물' 관련 정책을 더욱 강화하거나, 다주택자에 대한 양도세 중과 완화 등 추가적인 인센티브를 제공한다면, 다주택자 매물 출회는 더욱 가속화될 수 있어요. 🚀 특히, 4월에 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 매물 거래량이 67% 급증했던 것처럼, 세금 부담을 피하려는 움직임이 더욱 커질 수 있답니다. 💰
이러한 흐름이 지속된다면, 서울의 주요 지역, 특히 강남권과 한강벨트의 주택 시장에서 매물 공급이 풍부해지면서 가격 상승 압력이 다소 완화될 수도 있어요. 📉 하지만, '세 낀 매물' 거래 시 대출 제한이라는 구조적인 문제가 해결되지 않으면, 실제 거래량 증가로 이어지는 데는 한계가 있을 수 있어요. 🏦 그럼에도 불구하고, '현금 부자'나 주식 투자 등으로 큰 시세차익을 얻은 이들에게는 오히려 좋은 매수 기회가 될 수 있기에, 이러한 계층의 수요는 꾸준히 이어질 것으로 보여요. ✨
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

예상치 못한 강력한 대출 규제 강화나 금리 인상과 같은 거시 경제적 충격이 발생하거나, 혹은 정부의 '세 낀 매물' 관련 정책에 대한 사회적 반대나 법적 걸림돌이 부각될 경우, 현재의 매물 출회 흐름이 반전될 수 있어요. ⚠️ 특히, '세 낀 매물' 거래 시 전세보증금으로 인해 주택담보대출이 거의 불가능하다는 점이 실수요자들의 진입을 어렵게 만들고 있다는 지적이 계속된다면, 이는 정책 실효성에 대한 의문을 제기하며 흐름을 바꿀 수 있는 요인이 될 수 있어요. 🧐
만약 정부가 이러한 문제점을 해결하기 위해 대출 규제를 완화하거나, 세 낀 매물 거래에 대한 새로운 인센티브를 제공하지 않는다면, 결국 시장은 매물 잠김 현상으로 회귀하거나, 제한된 수요층만 거래에 참여하게 될 가능성이 있어요. 📈 이럴 경우, 매물이 줄어들어 오히려 집값 상승을 부추기는 역효과가 나타날 수도 있답니다. 😱

[주요 용어 해설 (Glossary)]

세 낀 매물

부동산 용어로, 임차인이 거주 중인 상태에서 매물로 나온 집을 말해요. 집을 팔려는 집주인은 세입자가 있는 상태 그대로 집을 넘겨야 하기 때문에, 매수자는 잔금 지급 후에도 해당 임차인이 이사할 때까지 기다려야 해요. 이 때문에 일반 매물보다 가격이 저렴하게 나오는 경우가 많지만, 매수자 입장에서는 즉시 입주가 불가능하다는 점과 전세보증금 반환 문제를 고려해야 해서 거래가 쉽지 않을 수 있어요. 🏠
실거주 유예

부동산 거래에서 중요한 부분인데요, 원래는 집을 사면 일정 기간 안에 반드시 직접 살아야 하는 '실거주 의무'가 있어요. 하지만 '실거주 유예'는 특별한 경우에 이 실거주 의무를 잠시 미룰 수 있도록 허용해 주는 제도예요. 특히 이번 기사에서는 세입자가 이미 살고 있는 '세 낀 매물'을 다주택자나 비거주 1주택자가 살 때, 임차인이 이사 갈 때까지 실거주 의무를 잠시 뒤로 미룰 수 있게 해 준 것을 의미해요. 🗓️
양도소득세 중과

집을 팔아서 얻은 이익, 즉 양도차익에 대해 세금을 더 많이 부과하는 것을 말해요. 특히 다주택자에게는 일반 세율보다 더 높은 세율을 적용해서 세금 부담을 늘리는 정책이죠. 이번 기사에서는 5월 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 다시 시작되었고, 3주택 이상 보유자는 최고 82.5%까지 세율이 적용된다고 언급하고 있어요. 이 때문에 세금 부담을 줄이려는 집주인들이 양도세 중과 시행 전에 서둘러 집을 팔려고 했다는 내용을 담고 있답니다. 💰