인창개발 'LG전자 연구소' 개발사업, 착공 '시동'…다음달 철거 끝난다

[이데일리 김성수 기자] 부동산 개발회사 인창개발이 진행 중인 서울 금천구 가산동 ‘LG전자부지 지식산업센터 개발사업’이 순탄하게 진행되고 있다.

다음달 말까지 철거를 진행하며, 철거가 끝나면 착공에 들어간다. 사업지는 크게 두 블럭으로 구성되며, 작년에 총 8700억원 규모 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에도 성공했다.

다음달 말까지 철거…철거 끝나면 착공 돌입

15일 부동산업계에 따르면 인창개발이 진행 중인 ‘가산동 LG전자부지 지식산업센터 개발사업’은 다음달 말까지 철거를 진행하며, 철거가 끝나면 착공에 들어간다.

서울 금천구 가산동 ‘LG전자부지 지식산업센터 개발’ 사업지 (사진=김성수 기자)

이 사업은 서울 금천구 가산동 219-24번지 일대에 지하 5층~지상 20층 규모 지식산업센터(2만7673평) 및 근린생활시설(3193평)을 건립하는 사업이다. 시공사로는 현대건설이 참여했다.

이 부지에는 과거 LG전자의 옛 MC(모바일커뮤니케이션) 사업본부가 있었다. 지난 2022년 인창개발이 LG전자로부터 3.3㎡당 8265만원 수준인 2640억원에 매입했고, 이후 현대건설과 도급 계약을 체결했다.

해당 부지에 지식산업센터를 개발하는 사업의 시행주체는 △신탁위탁자 인창개발 △신탁수탁자 우리자산신탁이다.

인창개발은 이 사업 부지 기타 시행, 관리, 처분에 부수한 권리 일체를 우리자산신탁에 관리형토지신탁했다. 수탁자 우리자산신탁이 사업을 관리형토지신탁 방식으로 진행한다.

관리형토지신탁은 사업을 진행하는 토지 소유자가 신탁회사에 토지를 신탁하고, 신탁회사가 사업 시행자로서 사업을 관리하는 신탁 방식이다. 위탁자가 사업비를 직접 조달하며, 신탁회사는 분양 계약 등 관리 업무를 수행한다.

사업지는 크게 두 구역으로 나뉘어있다. 각 구역별 시행자는 △서울 금천구 가산동 219-24번지 일원(인창개발이 우리자산신탁에 관리형토지신탁) △서울 금천구 가산동 60-39번지 일원(인창개발 자회사 코아셋디앤씨가 우리자산신탁에 관리형토지신탁)이다.

사업지는 작년에 총 8700억원 규모 본PF 전환에도 성공했다. 각 구역별 본PF 규모는 △서울 금천구 가산동 219-24번지 일원 4500억원 △서울 금천구 가산동 60-39번지 일원 4200억원이다.

코아셋디앤씨는 서울시 금천구 가산동 60-39번지 토지 개발사업과 관련해서 대주단, 시공사 및 신탁사와 4200억원(트랜치A 1700억원, 트랜치B 2500억원)을 대출약정금으로 하는 사업 및 대출약정서를 체결했다.

현대건설 시공…‘총 8700억’ 본PF 전환 성공

트랜치A 대주단에는 메리츠화재해상보험, 뉴월드가산제이차, 럭키비키제일차, DB생명, IBK캐피탈이 포함돼 있다.

트랜치B 대주단에는 비엔케이썸제이십일차, 비엔케이썸제이십이차가 포함돼 있다.

(자료=감사보고서)

비엔케이썸제이십이차가 빌려준 트랜치B 대출채권 750억원의 경우 대출만기일은 내년 10월 24일이다. 이 대출채권을 기초자산으로 유동화사채가 각각 580억원, 170억원씩 발행됐으며 만기는 둘 다 내년 10월 25일이다.

BNK투자증권이 이 유동화거래의 주관회사를 맡고 있다.

또한 인창개발은 서울시 금천구 가산동 219-24번지 토지 개발사업 관련해서 대주단, 시공사 및 신탁사와 4500억원(트랜치A 2000억원, 트랜치B 2500억원)을 대출약정금으로 하는 사업 및 대출약정서를 체결했다.

트랜치A 대주단에는 신한은행, 우리금융캐피탈, 메리츠화재해상보험, NH투자증권㈜, IBK캐피탈이 포함돼 있다. 트랜치B 대주단에는 뉴월드가산제삼차, 더블케이가산제일차, IBK캐피탈이 포함돼 있다.

특수목적회사(SPC) 더블케이가산제일차유동화전문회사가 보유한 대출채권은 NH투자증권으로부터 사들인 것이다. 앞서 NH투자증권은 작년 8월 체결한 대출약정에 따라 작년 9월 12일 인창개발에 원금 1500억원의 트랜치B 대출을 실행했다.

이후 NH투자증권은 더블케이가산제일차와 체결한 ‘유동화자산 양도계약서’에 따라 해당 대출채권 및 담보권, 기타 이에 부수하는 권리, 지위 등을 더블케이가산제일차에 양도했다.

더블케이가산제일차는 작년 10월 22일 NH투자증권에 대출채권 양수대금을 지급했다. 이 대출채권을 기초자산으로 자산유동화증권(ABS)을 발행해서 조달한 자금이 양수대금의 재원이다. 이 유동화거래의 주관회사는 교보증권이다.

대출 만기는 오는 2029년 9월 12일 돌아온다. 대출채권을 기초로 발행된 ABS의 만기는 오는 2029년 9월 13일이다.