장기보유 혜택 싹 깎인다 … 강남 1주택 고령자, 팔까? 버틸까?

장기보유 혜택 싹 깎인다 … 강남 1주택 고령자, 팔까? 버틸까? 장기보유 공제 단계적 축소2029년엔 거주기간만 반영고가주택은 공제한도 10억강남권 장기보유자 부담 쑥매도시점·거주이력 따져야 12일 경기 광주시 남한산성에서 바라본 서울 강남·송파구 아파트 단지 전경. 한주형 기자 지난달 1일 국무회의를 통과한 2026년 세제개편안이 국회로 넘어갔다. 한 달간의 의견 수렴 과정에서 종합부동산세 일부 항목은 조정됐다. 비거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추려던 방안은 현행 12억원 유지로 정리됐고, 세 부담 상한을 200%로 높이려던 계획도 현행 150%로 유지하기로 했다. 물론 종부세 개편의 큰 틀까지 바뀐 것은 아니다. 실거주 1주택자의 기본공제는 14억원으로 오르고, 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 높아지며, 세율도 주택 수가 아닌 주택 가액을 기준으로 매겨진다. 보유세 증가 속도는 다소 완만해지겠지만 초고가 주택일수록 부담이 커지는 방향은 그대로다. 종부세 일부 항목이 조정된 것과 달리 양도소득세는 원안이 그대로 유지됐다. 이번 개편의 방향이 양도세에서 더 분명하게 드러난다는 얘기다. 핵심은 장기보유특별공제다. 지금은 1가구 1주택자라면 보유 기간과 거주 기간에 각각 연 4%씩, 10년이면 최대 80%까지 양도차익을 공제받는다. 개편안은 이 제도를 2028년부터 '장기거주소득공제'로 바꾸고 보유 기간 공제를 단계적으로 줄여, 2029년에는 거주기간공제만 남긴다. 보유 기간이 아니라 실제 거주 여부가 공제의 기준이 되는 것이다. 그런데 실제 세 부담을 가르는 것은 공제율보다 새로 생기는 공제금액 한도다. 2028년 양도분은 20억원, 2029년 이후 양도분은 10억원까지 공제된다. 서울 주요 단지에 대입해보면 차이가 확연히 드러난다. 10년 전 20억원에 취득해 줄곧 살아온 압구정 신현대 전용 109㎡를 65억원에 판다고 가정하면, 현행 기준 양도세(지방소득세 별도)는 2억7100만원이지만 개편 이후에는 11억3400만원으로 늘어난다. 29억4000만원이던 공제액이 10억원 한도에 맞춰지기 때문이다. 반면 10년 전 7억원에 취득한 왕십리 센트라스 전용 84㎡를 24억원에 팔 경우 공제액이 6억8000만원으로 한도에 미치지 않는 데다 기본공제 확대 효과까지 더해져, 양도세는 4400만원에서 3500만원으로 오히려 소폭 줄어든다. 두 집 모두 10년간 거주해 공제율 80%를 채웠다는 조...