재개발 초기 분담금 걱정보다 대지지분 살펴야

부동산 > 시장 동향 재개발 초기 분담금 걱정보다 대지지분 살펴야 서울 아파트값 상승세가 이어지는 가운데 대출 문턱이 높아지고 규제가 강화되면서 최근 투자자들의 관심은 상대적으로 진입 장벽이 낮은 재개발 빌라와 입주권으로 옮겨가고 있다. 매일경제는 오는 29일 개막하는 '2026 서울머니쇼 플러스(+)'에서 재개발 강연에 나서는 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수와 고준석 연세대 상남경영원 교수에게 재개발을 통한 내 집 마련 전략을 미리 물었다. 두 전문가 모두 재개발 예정 지역의 빌라가 현실적인 투자 대안이 될 수 있다고 진단했다. 박 교수는 "사업 속도가 빠른 역세권 재개발 구역의 빌라를 매입해 내 집 마련 전략을 짜는 것이 지금 상황에서 선택할 수 있는 대응 방안"이라고 말했다. 고 교수는 "재개발 투자로 조합원 지위를 얻는 것이 가장 싸게 내 집을 마련하는 방법"이라며 "청년들이 빌라나 다세대주택 투자를 통해 내 집 마련 기회를 잡길 권한다"고 했다. ◆ '6억 이하 투자처' 아직 있다 한남뉴타운과 성수전략정비구역, 노량진 등 이미 널리 알려진 재개발 구역은 프리미엄이 높아져 접근이 쉽지 않다. 박 교수는 "눈을 돌리면 서울 내에서도 6억원 이하, 비싸더라도 10억원 안쪽으로 투자할 만한 곳들이 있다"며 "신길동을 비롯한 영등포구 일대가 우선 검토 대상"이라고 말했다. 이어 그는 "광진구에서는 자양동이 이미 가격이 좀 올라 중곡동을 살펴보는 것도 좋다"고 덧붙였다. 이 밖에도 관악구 봉천·신림동, 강동구 성내·천호동, 마포구 합정·망원동 등을 투자처로 꼽았다. ◆ 진입 시점은 '일찍 싸게 vs 늦게 안전하게' 매수 시점에서는 두 사람의 조언이 갈렸다. 박 교수는 정비구역 지정 직후를 꼽았다. 그는 "구역 지정이 되면 사업 무산에 대한 불안이 상당 부분 해소된다"며 "조합설립이나 사업시행인가 단계에서는 가격이 이미 올라 늦은 감이 있다"고 말했다. 고 교수는 한발 늦더라도 안전한 투자를 추천했다. 그는 "재개발은 구역 지정부터 준공까지 최소 8년에서 13년까지도 걸리는 투자"라며 "조합이 설립되고 시공사까지 선정된 곳이 안전하다"고 했다. 다만 "입지가 좋고 신탁 방식으로 진행되는 곳은 보다 초기 단계라도 진입해볼 만하다"고 덧붙였다. 사업성을 가늠하는 잣대로는 두 전문가 모두 평균 대지 지분을 들었다. 구역 전체 대지 면적을 조합원 수로 나눈 값으로, 30평 이상이면 사업성이 양호하다는 것이 공통된...