10억 아파트, 10억만 내면 내 집?…등기 전 챙겨야할 '이것'

내 집 마련을 염두에 두고 있는 청년이라면 꼭 알아야 하는 게 있다. 바로 세금이다. 10억원짜리 아파트를 산다고 할 때 필요한 돈은 10억원이 아니다. 부동산을 사고, 보유하고, 팔 때 각각 세금을 얼마나 내는지 살펴보자.

먼저 부동산 매입에서 가장 먼저 내는 세금은 취득세다. 이는 동산이나 부동산 등의 자산을 취득한 이에게 부과되는 세금으로 지방세다. 취득 당시의 가액에 따라 과세표준이 산정된다. 다만 무상으로 취득한 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액 등 시가인정액으로 매긴다.

조정대상지역과 다주택 여부에 따라 세율이 달라진다. 먼저 조정대상지역도 1주택자라면 1~3% 세율이 적용된다. 2주택부터 중과세가 적용돼 8%가 부과된다. 다만 일시적 2주택은 제외된다. 법인과 3주택 이상은 12%가 적용된다. 현재 조정대상지역은 강남 3구(서초구·강남구·송파구)와 용산구다. 조정대상지역이 아닌 지역은 2주택까지 1~3%가 적용된다. 3주택은 8%, 법인과 4주택 이상은 12%다.

지방자치단체나 위택스에서 자진신고하면 되고, 취득일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야한다. 다만 상속의 경우 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내, 증여의 경우 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고납부하면 된다.

부동산을 가지고 있는 동안 내야 하는 세금은 크게 재산세와 종합부동산세가 있다. 먼저 재산세는 건축물이나 선박, 항공기 등의 재산에 대해 그 소유자에게 부과하는 시군구의 지방세다. 매년 6월 1일을 기준으로 재산을 소유하고 있는 사람이 내야 한다. 이 때문에 매매 잔금을 과세기준일인 6월 1일에 주고받은 경우에는 새로 부동산을 취득한 매수자에게 납세의무가 있다. 6월 2일 이후에 양도한 경우에는 6월 1일 현재 소유자인 양도자(전 소유자)가 세금을 내야 한다. 이 때문에 이 시기에 계약한다면 재산세 부과 여부를 고민해서 날짜를 정해야 한다.

토지는 매년 9월, 건축물은 매년 7월, 주택은 매년 7월·9월, 선박과 항공기는 매년 7월에 부과된다. 지자체, 위택스 고지서를 통해 납부하면 된다. 납부 시기는 7월 16일에서 31일, 9월 16일에서 30일이다. 7월에는 주택분재산세의 1/2과 주택 이외의 건물분 재산세, 9월에는 주택분재산세의 1/2과 주택 이외의 토지분 재산세가 부과된다.

종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에게 부과하는 세금이다. 부동산 보유에 대한 조세 부담 형평성 제고와 부동산의 가격 안정을 도모하기 위해 도입됐다. 재산세와 마찬가지로 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 이날을 기준으로 현재 국내에 소재한 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세한다.

1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세 유형별로 구분해 재산세를 부과하고, 2차로 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과한다. 주택의 경우 9억원까지, 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제된다.

세무서나 홈택스 고지서를 통해 납부하면 된다. 납부 기간은 매년 12월 1일부터 15일까지다.

가지고 있던 집을 팔게 되면 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 부과하는 조세다. 과세 대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익(소득)에 대해 양도 시점에 일시에 과세한다. 부동산 등의 양도로 인해 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세를 내지 않아도 된다.

양도소득세는 비과세나 감면되는 경우가 있어 꼼꼼히 챙겨봐야 한다. 먼저 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세를 내지 않아도 된다. 다만 양도 당시 실제거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외된다. 또 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 한다.

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 해야 한다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com