강남·성동·동작 줄줄이 꺾였다…서울 집값 ‘상급지 조정·세금 부담’

성동 103주·동작 57주 만에 하락…한강벨트 전반 조정 확산
매물 40% 증가에 매도 우위…공시가 18.7%↑ 보유세 부담 확대

서울 강남구 공인중개사 사무소에 급매 매물 정보가 붙어 있다. ⓒ 뉴스1

서울 아파트값이 단기 반등 이후 상급지를 중심으로 조정 국면에 진입하는 신호가 뚜렷해지고 있다. 강남·용산에 이어 성동·동작까지 하락 전환한 데다 공시가격 상승에 따른 보유세 부담이 겹치면서 가격 하방 압력이 커지는 모습이다.

강남·용산 약세에 성동·동작 하락…상급지 전반 조정 확산

22일 한국부동산원에 따르면 3월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 0.05% 상승해 전주(0.08%)보다 오름폭이 축소되며 7주 연속 둔화했다.

강남 3구와 용산, 강동의 약세에 더해 성동구와 동작구가 각각 103주, 57주 만에 하락으로 돌아서며 한강벨트 전반으로 조정 흐름이 확산되는 모습이다.

강북·비강남권과 일부 서남권은 여전히 소폭 상승세를 유지하고 있지만, 동남권(서초·강남·송파·강동) 매매수급지수도 8주 연속 하락해 97.8을 기록하며 매도 우위 국면에 진입했다.

매물 측면에서도 부담이 커지고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 1월 1일 5만 7001건이던 서울 아파트 매물은 최근 7만 9586건으로 39.6% 증가했다.

성동구는 같은 기간 1215건에서 2326건으로 91.4% 늘어 25개 자치구 가운데 매물 증가율 1위를 기록했다. 송파구 76.3%, 강동·광진구 각 68.6%, 동작구 64.0%, 서초구 61.7%, 마포구 54.7%, 강남구 51.7%, 용산구 48.5% 등 한강벨트와 인근 상급지를 중심으로 매물이 빠르게 늘고 있다.

강남구 서울강남우체국 우편물류과에서 직원들이 종합부동산세(종부세) 고지서를 발송하기위해 분류작업을 하고 있다. ⓒ 뉴스1

서울 공시가 18.7%↑…강남·한강벨트 보유세 부담 확대

세금 변수도 상급지 조정 압력을 키우고 있다. 국토교통부에 따르면 2026년 서울 공동주택 공시가격은 평균 18.67% 상승할 전망으로, 전국 평균(9.16%)의 두 배를 웃돈다.

강남·서초·송파 등 강남 3구는 24.7%, 성동·용산·동작 등 한강 인접 지역은 23.13% 상승해 시세 상승분이 본격 반영되는 구간에 진입했다.

서초구 래미안원베일리 84㎡, 강남구 압구정 신현대9차 111㎡, 성동구 서울숲리버뷰자이 84㎡ 공시가격은 각각 33.0%, 36.0%, 27.8% 상승하며 보유세 부담은 40~50%대 중반까지 증가할 것으로 추정된다.

종합부동산세 부담도 확대된다. 공시가격 12억 원 초과 공동주택은 2025년 31만 7998가구에서 2026년 48만 7362가구로 1년 새 50% 이상 늘어날 것으로 예상된다. 비중도 2.04%에서 3.07%로 상승해 고가 아파트 보유자의 세 부담은 더욱 커질 전망이다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “강남 3구에서 시작된 가격 조정이 성동·동작 등 한강벨트와 인접 지역으로 확산되는 가운데 공시가격 상승에 따른 보유세 부담과 매물 증가가 겹치고 있다”며 “현재의 조정 국면은 당분간 이어질 가능성이 크다”고 말했다.

(세종=뉴스1)