금리가 오르면 부동산 계산법이 바뀐다[0과 1로 보는 부동산세상]

기준금리 3.00%…두 달 연속 인상금융비용·공사비·규제 부담 동시 확대PF 만기 집중에 개발사업 부담 가중레버리지보다 현금흐름·만기 관리 중요 등록 2026-08-29 오후 2:00:03 수정 2026-08-29 오후 2:00:03 가 가 [허진호 알스퀘어 투자개발본부장] 한국은행 금융통화위원회가 지난 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 올렸다. 지난달 16일 3년 6개월 만에 금리 인상을 재개한 데 이어 두 달 연속 금리를 올린 것이다. 금통위가 기준금리를 연달아 인상한 것은 2022년 4월부터 2023년 1월까지 7연속 인상한 이후 3년 7개월 만이다. 금리 인상을 재개하자마자 ‘백투백’(연속 인상)에 나선 것은 이번이 처음이다. 사실 반년 전까지만 해도 분위기는 정반대였다. 여러 연구기관이 금리가 완만하게 내려갈 거라고 내다봤다. 하지만 반도체 수출 호조로 경기가 급반등하고 중동 상황의 여파로 물가가 불안해지면서 상황이 달라졌다. 한국은행은 탄탄한 성장세가 내년까지 이어질 것으로 판단했고 금리 동결과 인상 전망이 팽팽했던 시장의 예상을 깨고 연속 인상을 택했다. 부동산 개발이나 투자를 계획할 때도 이제는 금리가 곧 내려갈 거라는 기대를 접고 당분간 높은 금리가 계속된다는 전제로 다시 계산해야 한다. (사진=챗GPT로 생성)지금 부동산 사업의 비용을 끌어올리는 힘은 세 가지다. 첫째는 돈을 빌리는 비용이다. 서울과 분당의 오피스 대출금리는 평균 4% 초반, 물류센터는 그보다 더 높아졌다. 그런데 정작 부동산에서 나오는 수익률과 대출금리의 차이는 좁아지고 있다. 이 차이가 클수록 대출을 받아서 투자하면 이득이 컸는데 지금은 그 이득이 거의 사라진 셈이다. 둘째는 짓는 비용이다. 건설공사비지수는 아홉 달 연속 최고치를 갈아치우고 있다. 공사가 늦어지면 그 사이 이자 비용과 공사비가 동시에 불어나기 때문에, 금리가 오르면 이 부담은 더 커진다. 겉으로 보이는 건설 수주액은 늘었지만, 이는 물가가 올라 금액이 커진 것뿐이고 실제 건축허가는 줄고 문을 닫는 건설사는 늘고 있다. 셋째는 규제 비용이다. 정부는 가계부채를 관리하겠다며 대출 총량을 조이고 있고, 부동산 개발 사업에 자기 돈을 더 많이 넣도록 요구하는 방향으로 제도를 바꾸고 있다. 결국 돈이 비싸지는 동시에 구하기도 어려워지는 상황이다. 개발사업이 맞닥뜨린 만기의 벽 국내 부동산 개발사업은 평균적으로 자기 돈이 3%밖에 없고 ...