"달라진 부동산 투자 … 이젠 임대수익 극대화"

증권 > 국내 주식 "달라진 부동산 투자 … 이젠 임대수익 극대화" 해미시 맥도널드 블랙록 아태 부동산대표건물 매각차익 노리는 투자지금의 금리환경선 안통해日·호주·싱가포르 매력적韓, 개발리스크 다소 부담 "전통적인 부동산 투자 방법은 더 이상 통하지 않는다는 게 분명해졌다. 부동산 자본환원율(cap rate) 압축으로 수익을 내던 시대는 끝났다." 해미시 맥도널드 블랙록 아시아·태평양 부동산 투자 부문 대표 겸 최고투자책임자(CIO)가 최근 서울 종로구 그랑서울에서 열린 기자간담회에서 이같이 밝혔다. 자본환원율은 부동산 가격 대비 연간 임대수익의 비율로, 이 수치가 낮아지는 것을 통상 '캡레이트 압축'이라고 부른다. 캡레이트 압축이 일어나는 경우는 건물 가격이 상승했을 때다. 임대수익이 고정돼 있지만 분모인 부동산 가격이 오른 경우를 뜻한다. 그동안 저금리 환경에서 부동산 투자자들은 이렇게 가격이 오른 건물을 되팔아 차익을 얻는 방식으로 주로 수익을 냈다. 맥도널드 대표가 "더 이상 통하지 않는다"고 지목한 게 바로 이 방법이다. 맥도널드 대표는 "지금은 자본비용이 구조적으로 높아지고 인플레이션(물가 상승) 변동성이 지속돼 공급망이 분절화·중복화되는 완전히 새로운 투자 체제"라며 "부동산 투자자는 이제 임대소득을 키워 수익률을 끌어올리는 전략에 집중해야 한다"고 말했다. 블랙록은 이 같은 변화를 이미 2022년부터 내다봤다고 강조했다. 그는 "인플레이션이 구조적으로 지속되고 금리가 오르며 지정학적 불안이 이어질 것으로 판단해 전략을 미리 전환했다"면서 "인플레이션을 반영할 수 있고, 국내총생산(GDP)과 상관성이 낮으며 자본시장 가격에 의존하지 않는 임대인이 가격 결정권을 가진 섹터에 집중하고 있다"고 설명했다. 구체적인 투자 원칙으로는 안정적인 임대소득과 매도자보다 우위에 서는 정보력을 바탕으로 한 저가 매입, 현재 계약임대료와 시장임대료 간 격차를 활용한 차임 상향 여력, 유동성이 풍부한 기관투자자를 대상으로 한 매각 등을 제시했다. 반대로 개발과 인허가 및 시공 리스크, 시장 베타(업황 호조에 얹혀가는 수익)에 의존하는 투기적 수요 성장처럼 통제 불가능한 위험은 피한다고 밝혔다. 그는 "20년 넘게 밸류애드(가치제고형) 부동산에 투자해왔는데 공실률이 가장 낮고 수급이 가장 좋은 섹터에서 이미 임대가 완료된 기존 자산을 대체원가보다 훨씬 낮은 가격에 매입할 수 있을 때 최고의 위험 대비 수익률이 나온다...