"빌라 시장을 살려라"...부활한 단기임대, 성공할 수 있을까

연립·다세대 등 비(非)아파트에 적용되는 '6년 단기등록임대주택' 제도가 이달 초부터 시행됐다. 1주택자가 추가로 주택을 사서 단기임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제 등 '1가구 1주택' 특례를 받을 수 있다. 민간 임대주택 공급을 늘리는 게 정책 목표이지만, 대상이 비아파트로 한정돼 실효성이 있을지 미지수라는 반응도 나온다.

비아파트 6년 단기임대 허용

18일 국토교통부에 따르면 '민간임대주택법' 개정에 따라 지난 4일부터 비아파트도 단기임대주택으로 등록할 수 있게 됐다. 세제 혜택을 받으려면 건설형은 공시가 6억원 이하, 매입형은 4억원 이하(비수도권 2억원 이하)여야 한다. 법인세 중과 배제는 건설형만 허용한다.

또 6년 단기등록임대 사업자가 장기임대주택으로 손쉽게 바꿀 수 있도록 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경하는 경우 당초 등록한 단기임대주택의 임대 기간을 모두 인정해 주기로 했다.

개정안은 또 임대보증 가입 기간 중 '주택가격 산정 방법'을 개선하는 내용도 담고 있다. 현재 등록임대사업자가 임대보증에 가입 때 감정평가액, 공시가격에 국토부 장관이 고시하는 비율을 곱한 금액, 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격 중에 선택하도록 하고 있다.

감정평가액은 감정평가 의뢰인인 임대사업자의 요구로 평가액을 부풀려 전세 사기 수단으로 악용되는 문제가 있었다. 또 공시가격에 적용하는 비율은 주택 유형과 가액별로 130~190% 차등 적용해 왔으나, 일부 구간은 과도하다는 지적이 있었다.

정부는 이 같은 문제를 해소하기 위해 '주택도시보증공사(HUG) 인정 감정가'를 도입하기로 했다. 원칙적으로 공시가격 또는 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격을 우선 적용하되, 임대사업자가 공시가격 등이 실제 주택가격을 적절히 반영하지 못한다고 이의 신청하는 경우는 보증회사가 직접 의뢰하는 감정평가기관이 평가한 금액을 적용하는 방식이다.

임대차 시장 안정 한계 지적도

국토부는 민간임대주택 법령 운용 과정에서 정비가 필요한 사항들도 개선했다. 우선 임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상복구 비용을 요구해 분쟁이 발생하는 것을 방지하기 위해 원상복구 대상 선정과 수선비 산출에 관한 규정을 신설했다.

임대사업자와 임차인은 입주와 퇴거 때 함께 시설물 상태를 확인해서 원상복구 대상을 선정하고, 임차인 부담 비용은 서로 합의로 산출하게끔 했다. 수선비는 실비를 기준으로 시설물의 경과 연수에 따른 감가상각률을 계산하도록 했다. 국토부는 앞으로 구체적 가이드라인을 마련할 계획이다.

단기등록임대주택은 5년 만에 다시 시행되는 제도다. 위축된 비아파트 시장을 활성화하고, 민간 임대주택 공급을 늘려 전월세 가격을 안정시키기 위한 정책이다.

다만 임대사업자들의 호응이 있을지는 미지수라는 반응이 나온다. 임대 대상에 아파트가 빠진 것 등이 한계로 지목된다. 아파트 등록임대 제도의 경우 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대해 '10년 장기임대'를 허용하는 방안이 전 정부에서 논의되기도 했지만, 새 정부 출범으로 추진 동력을 잃은 상태다. 전문가들은 침체한 지방 아파트는 단기등록임대 대상으로 포함해 시장 회복을 돕는 방안을 고려해볼 만하다고 말한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "비아파트는 아파트에 비해 환금성이 떨어지는 데다가 과거 정책이 오락가락한 영향 등으로 단기등록임대가 빠르게 늘어나긴 어려워 보인다"고 지적했다.

안정락 기자 jran@hankyung.com