“사업성 진흙탕싸움 이제 그만”…공공 재건축·재개발 확 달라진다

정부가 도심 내 주택공급 확대를 위해 공공 주도 재건축·재개발의 사업성을 더 높이기로 했다. 그간 낮은 사업성 때문에 민간이 포기했던 현장에 공공 정비사업이 추진됐다. 앞으로 낮은 사업성에 따른 사업 지연 우려는 줄어들 전망이다. 여기에 세입자에게도 정비사업에 따른 이주 비용 대출을 가능하게 하고 규제 완화 사각지대에 있었던 리모델링 사업도 탄력을 받게 될 전망이다.

공공정비사업 활성화 시동

17일 국토교통부에 따르면 정부는 공공재건축·재개발 사업에 대한 지원을 확대하는 내용의 종합 대책을 제시했다. 우선 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시개발공사(SH) 등 공공사업자가 주도하는 정비사업에 대해 용적률 혜택을 추가 제공한다. 법적 상한 초과 용적률을 최고 수준(1.3배)으로 확대하는 식이다.

현재 공공재개발의 경우 법적 상한 용적률의 1.2배까지 인센티브를 제공받고 있다. 이를 1.3배까지 추가 완화하는 것이다. 초과 용적률을 인정하지 않던 공공재건축도 1.3배까지 같은 인센티브를 제공받게 됐다.

다만, 늘어나는 인센티브만큼 공공임대 공공기여도 최대 1.2배까지 늘어난다. 또 공공정비 사업으로 건설되는 임대주택은 앞으로 LH 등 시행자가 직접 보유하고 운영하게 된다. 공공과 민간이 함께 시행하는 사업에선 민간 정비사업의 감리 기준이 적용된다. 주민이 LH 등에 지급하는 사업시행 수수료는 일부 국가에서 지원해 주민 부담을 줄인다.

사업속도도 높아질 전망이다. 정부는 지방공사가 시행하는 공공정비사업에 대해 타당성 검토를 최소화할 예정이다. 또 사업시행자 지정 동의로 간주할 수 있는 특례 범위를 확대한다.

세입자도 이주비 대출 가능

정비사업 과정에서 이주해야만 하는 세입자에 대한 혜택도 신설된다. 앞으로는 재개발 의무 임대에 입주 가능한 세입자 확대한다. 현재는 구역 지정 공람 3개월 전에 거주한 사람에게만 의무 임대 입주 자격을 줬다. 앞으론 입주자 선정 후 잔여분은 기준일 뒤에 들어온 거주자에게도 배정할 수 있다.

또 이주자금 지원 대상에 재건축사업 세입자를 포함한다. 집주인뿐만 아니라 기존에 거주 중인 거주민들의 내몰림을 최소화하겠단 복안이다. 또 이주자금 지원 과정에서 상대적으로 여유 자금이 부족한 신혼부부에겐 지원 요건을 완화해 적용한다.

또 기본계획부터 이주수요 관리·재정착 방안을 포함하게 하고, 기초 지자체를 통해 임대주택 정보와 임대료 융자 알선 등 지원을 하게 된다. 재개발 지역 인근 공적임대주택의 우선 입주도 지원한다. 재개발 의무 임대 수요가 많은 경우에는 용적률 완화로 건설되는 임대주택에도 우선 입주를 지원한다.

리모델링, 1+1 분양 길 열려

재건축, 재개발에 비해 상대적으로 규제 완화 혜택을 받지 못했던 리모델링 사업에 대한 지원도 이뤄진다. 정부는 전용면적 85㎡ 초과 주택을 두 개 이상으로 분할해 일반분양하면 분양분만큼 가구 수 증가를 추가로 허용키로 했다. 단, 늘어나는 주택은 기존 주택 수의 5% 이내로 제한된다.

그간 대형평형 주택을 리모델링하는 경우, 기존 주택을 나눠 분양하더라도 추가 분양을 인정받지 못해 사업성 확보에 어려움을 겪었다. 이번 정부 지침으로 기존 주택의 크기가 큰 서울 용산구 동부이촌동 등 주택이 혜택을 받을 것으로 전망된다.

리모델링 사업을 추진하는 조합도 앞으로 재건축·재개발 조합과 동일하게 주택건설사업자 등록 없이 사업시행이 가능하도록 허용된다. 또 조합의 신속한 의사결정 등을 지원하기 위해 총회 전자의결을 허용하고, 인허가 의제 대상을 기존 25개에서 28개로 확대한다.

리모델링 사업을 위한 공사비 검증 제도도 도입된다. 조합원의 20% 이상이 요청하면 공사비가 오를 때 조합이 전문기관에 공사비 검증을 요청할 수 있도록 관련 근거를 신설할 예정이다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com