“전셋값 1% 오르면 집값은 0.655% 오른다”

전세가격이 1% 오르면 주택 매매가격은 0.655% 상승한다는 연구 결과가 나왔다. 전세를 끼고 매매하는 이른바 갭투자가 1% 늘어나면 수도권은 집값이 0.179% 오르는 것으로도 나타났다.

20일 국토연구원은 ‘주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향’ 보고서를 이 같이 발표했다. 보고서는 한국 주택 시장의 변동성을 결정 짓는 주요 요인으로 전세가격과 갭투자, 금리, 주택담보대출을 꼽았다. 전세 제도가 우리나라에만 있는 여파다.

특히 전세가격이 1% 오를 경우 주택 매매가격이 0.655% 상승하는 것으로 기록됐다. 고변동기엔 전세가격이 1% 상승할 때 집값이 0.706% 오르는 것으로도 나타났다. 국토연구원은 “전세가 주택시장 변동성 확대에 미치는 영향이 강화되는 걸 확인했다”고 말했다.

갭투자도 집값 변동성을 확대시키는 요인이다. 갭투자가 1% 늘어날 경우 집값이 0.148% 오르는 것으로 조사됐다. 권역별로 보면 갭투자가 1% 늘어날 때 수도권 집값은 0.179%, 지방 집값은 0.128% 각각 올랐다. 갭투자의 영향력이 수도권에서 더욱 큰 셈이다.

금리 인하도 집값 상승에 영향을 미치는 요소로 지목됐다. 국토연구원은 “수도권에선 금리 인하의 효과가 지방에 비해 약 5배 더 큰 것으로 분석됐다”며 “금리 변화가 수도권 주택 시장 변동성에 더 강하게 작용하는 것을 확인했다”고 설명했다.

국토연구원은 주택시장 변동성 완화를 위해 실수요자 중심의 정책 모기지를 운용해야 한다고 조언했다. 시장 상황에 따라 정책자금의 시기적, 공간적 흐름을 조절해 자산시장 과열과 위축을 선제적으로 완화할 필요가 있다고도 분석했다. 경기 상황과 금리 수준에 따라 스트레스 DSR 규제 강도를 조절해 시장 상황에 맞는 가계부채 관리가 가능하도록 제도를 개선해야 한다는 제안도 내놨다.

한편 다른 OECD 국가들은 금리와 대도시화율이 주택시장의 변동성을 결정하는 주요 요인으로 나타났다. OECD 21개국에 대한 실증 분석을 진행한 결과 2010년 이후에는 금리가 1%포인트(p) 내리면 주택가격이 4.5% 상승하는 것으로 분석됐다.

또 다른 주요 요소로는 대도시화율이 있다. 대도시화율이 1% 오르면 집값이 10.3% 상승하는 것으로 집계됐다. 이번 조사는 국토연구원이 주택 매입자, 매도자, 임차인의 합리적 선택과 상호 작용을 기반으로 전세를 포함한 주택시장 이론모형을 구축해 도출했다.

이 기사가 마음에 들었다면, 좋아요를 눌러주세요.

좋아요 0