“강남 아파트? 그냥 현금으로 삽니다”…강남·성동·용산 대출지수 서울 ‘하위’

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“강남 아파트? 그냥 현금으로 삽니다”…강남·성동·용산 대출지수 서울 ‘하위’

입력 : 2026.06.24 15:35

24개 자치구 대출지수 평균값 하락
서초구만 상승해 ‘눈길’

서울 집합건물 매매 시장에서 매매가 대비 대출에 기대는 비중이 1년 새 전방위로 낮아진 것으로 나타났다. 고금리 기조가 이어지는 가운데 자치구별 대출 의존도의 격차도 뚜렷하게 확인됐다.

24일 부동산 정보 앱 집품이 대법원 등기정보광장의 집합건물 대출지수 자료를 분석한 결과 지난 5월 서울 25개 자치구 중 24곳의 대출지수 평균값이 전년 동월 대비 낮아진 것으로 집계됐다.

같은 달 대출지수가 가장 높은 곳은 금천구(63.02)였고 가장 낮은 곳은 강남구(29.44)로, 두 자치구의 격차는 33.58%포인트에 달했다.

집합건물 대출지수는 매매금액 대비 근저당권 설정금액 비율로, 매매 시 대출에 기댄 정도를 보여준다. 지수가 높을수록 매매가 대비 대출 비중이 큰 거래가 많았음을, 낮을수록 자기자본 비중이 큰 거래가 많았음을 의미한다.

이 기간 평균값을 기준으로 전년 동월과 비교하면 서울 25개 자치구 중 24곳에서 대출지수가 하락했다.

하락 폭은 동대문구가 69.13에서 50.92로 18.21%포인트 낮아지며 가장 컸고, 성동구(52.21→34.94, 17.27%포인트)와 강북구(68.47→54.56, 13.91%포인트)가 뒤를 이었다. 반면 서초구는 34.19에서 37.72로 3.53%포인트 상승하며 유일하게 1년 전보다 대출 의존도가 높아진 자치구로 집계됐다.

직전 월과 비교하면 11개구가 오르고 14개구가 내려 단기적으로는 등락이 엇갈렸다.

금천·중랑 외곽권 상단…강남·성동 고가권 하단

서울 한강 인근에서 바라본 서초구와 강남구 일대 아파트 모습. [연합뉴스]

이 기간 대출지수 평균값은 금천구가 63.02로 가장 높았다. 이어 중랑구 57.54, 구로구 56.97, 노원구 56.57, 도봉구 55.57 순으로 상위권을 형성하며 서울 외곽·중저가 권역에서 매매가 대비 대출 의존도가 높게 나타났다.

반면 대출지수가 낮은 곳 중에서는 강남구가 29.44로 가장 낮았고, 성동구 34.94, 용산구 35.68, 서초구 37.72, 송파구 41.23가 차례로 기록되며 하위권을 이뤘다. 매매가가 높은 권역일수록 자기자본 중심의 거래가 두텁게 형성된 것으로 풀이된다.

강남구 평균 29.44·중앙 21.78…고대출 거래가 평균 끌어올려

평균값과 중앙값의 격차도 자치구별 거래 성격을 보여줬다. 강남구는 평균값 29.44에 견줘 중앙값이 21.78로, 평균이 중앙값을 7.66%포인트 웃돌았다.

이는 대출 비율이 높은 일부 거래가 평균을 끌어올린 가운데, 실제 다수의 매매는 더 낮은 대출 비율에서 이뤄졌다는 분석이 나온다. 반대로 상위권인 금천구는 평균값 63.02보다 중앙값이 65.85로 높아, 대출 비율이 높은 거래가 다수를 차지했다.

집품 관계자는 “5월 한 달 간 서울 집합건물 대출지수는 25개구 중 24곳이 전년 동월보다 낮아지며 매매가 대비 대출에 기대는 비중이 1년 새 전반적으로 줄어든 흐름이 확인됐다”며 “금천·중랑구 등 외곽권은 대출 의존도가 높게 유지됐지만 강남·성동구 등 고가권은 자기자본 중심의 거래가 두터워 권역별 자금 조달 방식의 차이가 뚜렷하게 나타났다”고 짚었다.

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서울 집합건물 매매 시장에서 대출 의존도가 전반적으로 감소하며 자치구 간 차이가 명확히 드러났다.

올해 5월에는 25개 자치구 중 24곳에서 대출지수가 하락했고, 특히 동대문구가 가장 큰 하락폭을 기록했다.

반면 서초구만이 유일하게 대출 의존도가 상승했으며, 강남구와 같은 고가권역은 자기자본 중심의 거래가 주를 이루는 경향을 보였다.

AI 해설 기사
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고금리 여파, 서울 아파트 거래 시 대출 의존도 1년 새 '뚝'…강남·성동 등 고가 지역은 현금 거래 두터워져

Key Points

2026년 5월 기준, 서울 25개 자치구 중 24곳에서 집합건물 대출지수가 전년 동월 대비 하락하며 부동산 매매 시 대출 의존도가 전반적으로 낮아졌어요.💰📉
금천구(63.02%)가 대출지수 최고치를 기록한 반면, 강남구(29.44%)는 가장 낮은 수치를 보이며 서울 외곽 및 중저가 지역은 대출 의존도가 높은 반면, 강남·성동·용산 등 고가 지역은 자기자본 중심의 거래가 두드러졌어요. 🏠💸
자치구별로 평균값과 중앙값의 차이도 뚜렷했는데, 강남구는 대출 비율이 높은 일부 거래가 평균을 끌어올렸지만 실제로는 대출 비중이 낮은 거래가 많았던 반면, 금천구는 대출 비율이 높은 거래가 대다수를 차지했어요. 🤔📊
서초구는 유일하게 전년 동월 대비 대출지수가 3.53%포인트 상승하며 대출 의존도가 높아진 지역으로 나타나 주목받고 있어요. 📈🧐

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

2026년 5월 서울 아파트 매매 시장에서 매매가 대비 대출을 이용하는 비중이 전반적으로 감소한 것으로 나타났어요. 📊 특히, 고금리 기조가 지속되면서 이러한 현상이 두드러졌는데, 부동산 정보 앱 집품의 분석에 따르면 서울 25개 자치구 중 24곳에서 '집합건물 대출지수' 평균값이 지난해 5월과 비교해 하락했어요. 📉

'집합건물 대출지수'는 매매 금액 대비 근저당 설정 금액의 비율을 나타내는데, 이 지수가 낮다는 것은 자기 자본의 비중이 높은 거래가 많았다는 것을 의미해요. 🤔 반대로 지수가 높으면 대출 의존도가 높은 거래가 많았다는 뜻이죠. 이번 분석에서는 특히 동대문구가 가장 큰 폭으로 대출지수가 하락했으며, 성동구와 강북구도 뒤를 이었어요. 😮

흥미로운 점은 이와 같은 전반적인 하락세 속에서도 서초구는 오히려 대출지수가 상승했다는 거예요. 📈 이는 1년 전보다 서초구의 아파트 거래에서 대출 의존도가 높아졌다는 것을 시사해요. 대출지수가 가장 높은 곳은 금천구로 나타났고, 가장 낮은 곳은 강남구였는데, 이 두 지역의 차이가 33.58%포인트에 달했어요. 😮

구체적으로 살펴보면, 금천구, 중랑구, 구로구 등 서울 외곽이나 중저가 권역에서는 매매가 대비 대출을 많이 활용하는 경향이 뚜렷하게 나타났어요. 💰 반면에 강남구, 성동구, 용산구 등 고가 지역에서는 자기 자본을 중심으로 거래하는 비중이 높았답니다. 💎 이는 지역별로 자금 조달 방식에 상당한 차이가 있음을 보여줘요.

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

요즘 서울 집합건물 매매 시장에서 집값 대비 대출받는 비율이 전반적으로 줄어들고 있다는 흥미로운 소식이에요. 📊 2026년 5월 기준으로 서울 25개 자치구 중 무려 24곳에서 '집합건물 대출지수' 평균값이 지난해 같은 기간보다 하락했기 때문인데요. 이 지수는 집을 살 때 대출에 얼마나 기대는지를 보여주는 지표라서, 지수가 낮다는 건 자기자본으로 집을 사는 거래가 늘었다는 뜻이랍니다. 🤔

이런 변화의 배경에는 고금리 기조가 계속 이어지고 있는 점이 가장 크게 작용하고 있어요. 💰 높은 이자 부담 때문에 집을 살 때 대출보다는 자신의 자본을 더 많이 활용하려는 경향이 강해진 거죠. 특히 강남구(29.44), 성동구(34.94), 용산구(35.68)와 같이 집값이 비싼 지역일수록 자기자본으로 거래하는 비중이 높은 것으로 나타났어요. 이는 집값이 높은 지역에서는 대출에 기대기보다는 이미 자산을 충분히 보유한 사람들이 거래에 나서고 있음을 보여주는 것 같아요. 🏦

반면, 금천구(63.02), 중랑구(57.54) 같은 서울 외곽이나 중저가 지역에서는 여전히 매매가 대비 대출 의존도가 높은 편이에요. 📈 이는 2025년 6월경 정부의 강력한 대출 규제(수도권 6억원 초과 주담대 금지 등)가 시행된 영향과도 맞물려 있어요. 📜 연관 기사들을 보면, 이러한 대출 규제로 인해 서울 아파트의 상당수가 대출 없이 혹은 줄어든 대출액으로만 매입이 가능해지면서, 15억 이하의 중저가 주택을 중심으로 30대 이하 실수요자들이 정책 금융과 결합해 적극적으로 매입에 나서는 흐름이 나타났었거든요. 🚀 따라서 현재 나타나는 자치구별 대출지수 격차는 고금리 상황과 과거의 대출 규제가 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있겠어요. ⚖️

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🏡📈📉

2025년 5월

정부의 6·27 대출 규제 시행 전, 서울 아파트 단지 거주자의 평균 주택담보대출 약정액이 2억 9557만원으로 집계되었어요. 강남구는 4억 8362만원으로 가장 높았고, 금천구는 1억 8174만원으로 가장 낮았습니다. 당시에도 서울 자치구 중 평균 주담대 금액이 6억원을 넘는 곳은 없었답니다. 📊💰
2025년 6월 29일

정부가 수도권에서 6억원 초과 주택담보대출을 금지하는 강력한 대출 규제를 시행했어요. 이로 인해 서울 25개 자치구 중 18개 자치구의 대출 가능 금액이 이전보다 줄어들었고, 총 127만 6257가구가 타격을 받았답니다. 🏦🚫
2025년 4월

노원구의 30대 이하 아파트 매입 비율이 56.4%로 서울 최상위권을 기록했어요. 또한, 노원구의 집합건물 대출지수는 56.57로 서울 평균을 웃돌아, 30대 이하 실수요자들이 정책 대출을 활용해 중저가 아파트를 적극 매입하는 경향이 두드러졌습니다. 👨‍👩‍👧‍👦🏠
2026년 5월

서울 집합건물 매매 시장에서 매매가 대비 대출에 기대는 비중이 1년 전보다 전반적으로 낮아진 것으로 나타났어요. 25개 자치구 중 24곳의 대출지수 평균값이 하락했으며, 특히 강남구(29.44)는 가장 낮은 대출 의존도를 보인 반면, 금천구(63.02)는 가장 높은 대출 의존도를 기록했습니다. 📉💲
2026년 6월 20일

서울 아파트 전세가율이 2015년 11월 이후 가장 높은 상승률을 기록했고, 매물 부족 현상이 심화되면서 '영끌' 현상이 나타났어요. 30대 이하 실수요자들이 15억원 이하 아파트 매입에 적극 나서면서, 대출 활용이 집중된 중저가 외곽 지역의 대출지수가 상승하는 추세를 보였습니다. 📈💸
2026년 6월 24일

서울 집합건물 매매 시장의 대출 의존도가 1년 새 크게 낮아졌으나, 서초구는 유일하게 대출 의존도가 상승한 것으로 나타났어요. 이는 고가 권역일수록 자기자본 중심의 거래가 두터워지고, 외곽 및 중저가 권역에서는 대출 의존도가 높게 유지되는 권역별 자금 조달 방식의 차이를 보여줍니다. 🧐🏢

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

현재 기준(2026년 5월), 서울 집합건물 매매 시장에서 매매가 대비 대출을 이용하는 비중이 전반적으로 낮아졌어요. 이는 고금리 기조가 이어지면서 많은 분들이 자기자본 비중을 높여 주택을 구매하려는 경향을 보이고 있다는 것을 의미해요. 특히 강남, 성동, 용산 등 고가 지역에서는 이러한 현상이 더욱 두드러지게 나타나고 있으며, 상대적으로 대출 의존도가 높은 외곽 지역과의 차이가 커지고 있답니다. 📈🏠💰

과거(2025년 6월) 정부의 강력한 대출 규제(수도권 6억원 초과 주택담보대출 금지) 시행 당시에는 많은 지역에서 대출 가능 금액이 크게 줄어들어, 서울 아파트 구매를 위해 필요한 현금 보유액이 크게 늘어나는 부담이 있었어요. 이는 당시 서울 아파트의 74% 가량이 영향을 받았으며, 강남, 서초, 용산 등 고가 지역에서는 현금으로만 10억원 이상의 자금이 필요한 상황이 발생하기도 했답니다. 💸📉😥

부동산 매매 시장에서 대출 활용 비중이 전반적으로 낮아지면서, 건설사나 분양 대행사 등 부동산 관련 산업 전반에 걸쳐 거래 규모나 속도에 영향을 미칠 수 있어요. 특히 고가 아파트 시장에서는 자기자본이 충분한 구매자들을 중심으로 거래가 이루어지므로, 고가의 분양 상품을 취급하는 기업들은 이러한 구매층 확보에 더욱 집중해야 할 필요가 있어요. 🏢🏗️💲

과거(2025년 6월) 대출 규제 강화는 은행 등 금융권의 주택담보대출 시장에 직접적인 영향을 미쳤어요. 특히 규제 대상 지역의 주택 구매 자금 조달 방식에 변화를 가져왔고, 이는 금융기관의 대출 상품 개발 및 운영 전략에도 변화를 요구했답니다. 🏦🏦📉

현재(2026년 5월) 서울 25개 자치구 중 24곳에서 대출지수 평균값이 전년 동월 대비 하락한 것은 정부의 고금리 정책 기조가 주택 시장에서 대출 의존도를 낮추는 데 기여하고 있음을 보여줘요. 이는 부동산 시장의 연착륙을 유도하려는 정부의 의도가 시장에 반영되는 신호로 해석될 수 있어요. 다만, 유일하게 서초구에서 대출 의존도가 상승한 점은 주목할 만하며, 향후 지역별 시장 흐름에 대한 면밀한 모니터링이 필요해요. 📊🧐📈

과거(2025년 6월) 정부의 강력한 대출 규제 시행은 서울 아파트 시장 전반에 걸쳐 대출 의존도를 낮추고, 주택 구매자들의 현금 보유 능력을 중요하게 만들었어요. 이는 부동산 시장 과열을 억제하고, 가계부채 증가를 관리하려는 정부의 의지가 반영된 정책이었으며, 시장 참여자들에게 큰 영향을 미쳤답니다. ⚖️🔑📉

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

매매가 대비 대출 비중이 전반적으로 줄어드는 추세가 뚜렷해요. 2026년 5월 기준 서울 25개 자치구 중 24곳에서 대출지수 평균값이 전년 동월 대비 하락했는데요. 이는 고금리 기조 속에서 부동산 매매 시 대출 의존도가 낮아지고, 자기 자본 비중이 높은 거래가 늘고 있다는 것을 보여줘요. 🏡💰

자치구별로 보면, 금천구나 중랑구 같은 외곽 지역은 여전히 매매가 대비 대출 비중이 높은 편이지만, 강남구나 성동구 같은 고가 지역은 오히려 자기 자본으로 거래하는 비중이 높아지고 있어요. 이는 지역별로 자금 조달 방식에 차이가 생기고 있다는 점을 시사해요. 📈📉

과거 2025년 6월경에는 정부의 강력한 대출 규제(6억원 초과 주담대 금지 등)로 인해 서울 18개 자치구에서 대출액이 감소하는 현상이 나타나기도 했어요. 당시에는 특히 강남 3구와 용산구 같은 고가 지역에서 대출 한도 축소로 인한 영향이 컸고, 15억원 이하 중저가 주택 위주로 6억원까지 대출이 가능한 정책 금융 상품을 활용한 30대 이하 실수요자들의 매매가 늘어나는 양상도 보였었죠. 🏦➡️🏠

결론적으로, 현재 서울 부동산 시장은 금리 환경 변화와 과거의 대출 규제 영향을 복합적으로 받으며, 매수자들이 대출보다는 자기 자본 활용에 더 무게를 두는 경향을 보이고 있어요. 특히 가격대가 높은 지역에서는 이러한 현상이 더욱 두드러지며, 지역별로 상이한 자금 조달 패턴이 나타나고 있다는 점이 주목할 만해요. 🧐👍

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

고금리 기조가 지속되고 대출 규제가 유지된다면, 앞으로도 자기자본 중심으로 주택 거래가 이루어지는 흐름이 이어질 가능성이 높아요. 🏦 특히 강남, 성동, 용산 등 자금력이 풍부한 지역에서는 이러한 경향이 더욱 뚜렷하게 나타날 것으로 보입니다. 📈 반면, 금천, 중랑 등 외곽 지역에서는 여전히 대출 의존도가 높은 거래가 일정 부분 나타날 수 있어요. 💡 이는 지역별 부동산 시장의 양극화를 심화시키는 요인이 될 수 있답니다. 🏠
또한, '6·27 대출 규제' 시행 전에도 서울 평균 주택담보대출 금액이 6억원을 넘지 않았다는 점(2025년 5월 기준 2억 9557만원)은 현 규제가 즉각적으로 거래를 위축시키기보다는, 이미 자기자본 비중이 높은 거래가 대세를 이루고 있었음을 시사해요. 📊 따라서 특별한 외부 충격이 없다면 현재의 자금 조달 방식이 시장에 안착될 것으로 예상됩니다. ✨
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 정부의 대출 규제가 더욱 강화되거나, 현재의 고금리가 예상보다 장기화된다면, 자기자본 중심의 거래 흐름은 더욱 가속화될 수 있어요. 🚀 특히 15억원 초과 주택에 대한 대출 한도 축소(연관뉴스 4)는 고가 주택 시장에서 현금 보유자들의 영향력을 더욱 키울 수 있답니다. 💰
이는 곧 서울 아파트 시장, 특히 강남 3구와 용산구 등 고가 지역에서 '현금 부자'들의 파워가 더욱 강해지는 결과를 가져올 수 있어요. 👑 또한, 30대 이하 실수요자들이 15억원 이하 중저가 아파트에 집중적으로 몰리는 현상도 심화될 수 있겠어요. 🏃‍♀️🏃‍♂️ 정책 금융과의 맞물림 속에서 이들의 '영끌' 현상이 더욱 두드러지며, 이들 지역의 대출지수를 끌어올리는 요인이 될 수도 있을 거예요. 📈
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

예상치 못한 금리 인하나 대출 규제 완화 조치가 발표된다면, 현재의 흐름은 반전될 가능성이 있어요. 🔄 예를 들어, 주택담보대출 한도가 다시 상향되거나 금리가 크게 인하될 경우, 대출을 통한 주택 구매 수요가 다시 살아날 수 있답니다. 💡
이 경우, 외곽 지역의 대출 의존도가 높은 거래뿐만 아니라, 강남 등 고가 지역에서도 자기자본 부담을 덜고 대출을 활용하는 거래가 다시 늘어날 수 있어요. 🏦 또한, '6·27 대출 규제' 이전에도 이미 평균 대출액이 6억원을 넘지 않았다는 점(연관뉴스 3)을 고려할 때, 규제 완화 시 대출을 통한 거래가 예상보다 빠르게 증가하며 시장에 영향을 미칠 수 있답니다. 🤔 하지만, 이러한 변화는 정부의 정책 방향이나 거시 경제 상황에 따라 달라질 수 있어 좀 더 지켜봐야 할 부분이에요. 👀

[주요 용어 해설 (Glossary)]

집합건물 대출지수

집합건물 매매 시, 매매가 대비 근저당권 설정 금액의 비율을 나타내는 지수예요. 💰 쉽게 말해, 집을 살 때 대출에 얼마나 의존하는지를 보여주는 숫자라고 할 수 있죠. 이 지수가 높으면 매매가 대비 대출 비중이 큰 거래가 많았다는 뜻이고, 낮으면 자기 자본 비중이 높은 거래가 많았다는 것을 의미해요. 🏡 이번 기사에서는 서울 25개 자치구의 이 지수 변화를 통해 지역별 대출 의존도를 분석하고 있답니다.
근저당권 설정 금액

부동산을 담보로 돈을 빌릴 때, 돈을 빌려주는 사람이 채무자로부터 일정 금액의 변제를 받을 수 있도록 설정하는 권리를 말해요. 🏦 즉, 은행 등 금융기관이 대출금을 회수하기 위해 설정하는 저당권을 의미하죠. 집합건물 대출지수에서는 이 근저당권 설정 금액이 실제로 빌린 대출액을 나타내는 지표로 활용된답니다. 📈 이 금액이 높을수록 담보로 제공된 부동산에 대한 대출액이 많다는 것을 의미해요.
평균값과 중앙값

어떤 데이터 집합의 대표적인 값을 나타내는 두 가지 방법이에요. 📊 '평균값'은 모든 값을 더해서 개수로 나눈 값으로, 극단적인 값이 있을 때 왜곡될 수 있어요. 예를 들어, 100점짜리 학생 9명과 0점짜리 학생 1명이 있다면 평균은 90점이 되지만, 대부분의 학생은 100점에 가깝죠. 💡 '중앙값'은 데이터를 크기 순서대로 나열했을 때 정확히 가운데 오는 값이에요. 그래서 중앙값은 극단적인 값의 영향을 덜 받고 데이터의 중심 경향을 더 잘 보여주는 편이랍니다. 이번 기사에서는 강남구의 경우, 평균값과 중앙값의 차이를 통해 대출 비율이 높은 일부 거래가 평균을 끌어올렸지만, 실제 대다수 거래는 더 낮은 대출 비율에서 이루어졌음을 보여주고 있어요.