발코니·바닥난방까지… ‘오피스텔 3.0 시대’ 개막

수도권을 중심으로 아파트 전세난이 심화하는 가운데 오피스텔의 주거 활용을 제한하던 규제가 사라지면서 오피스텔 시장이 주목받고 있다. 아파트와 마찬가지로 오피스텔 공급도 감소하고 있어 희소성이 두드러질 것이란 전망이다.

4일 부동산R114에 따르면 전국 오피스텔의 평(3.3㎡)당 평균 매매가격은 2015년 722만4000원에서 지난해 931만9000원으로 29% 올랐다. 또 올해 전국 오피스텔 입주량은 1만2950실로 역대 최저 수준으로 떨어진다. 작년 3만8957실 대비 33% 수준으로 급감했으며 2019년(11만728실)과 비교하면 88% 감소한 물량이다.

오피스텔 시장 규제는 완화하는 추세다. 정부가 지난 2024년 발코니 설치 금지 조항을 삭제한 데 이어 바닥난방 면적 제한까지 전면 폐지하면서 1988년 오피스텔 건축기준 제정 이래 36년간 주거 활용을 가로막아 온 핵심 규제가 사라졌다.

분양업계에 따르면 오피스텔의 진화는 상품 관점에서 세 단계로 구분된다. 2009년까지 이어진 1.0 시대는 원룸·투룸 중심의 소형 오피스텔이 주류였다. 업무공간 겸 1~2인 가구 임시 주거 수요를 소화하기 위한 성격이 강했다. 바닥난방이 전용면적 85㎡ 이하까지만 허용돼 소형 평형 위주의 시장으로 형성됐다.

2010년 주택법 개정으로 오피스텔이 준주택에 편입되면서는 업무부분 비중 의무가 사라지고 2021년에는 바닥난방 허용 면적이 120㎡ 이하까지 확대되면서 3~4인 가구 진입이 가능한 평형이 등장했다. 아파트 가격 급등과 도심 공급 부족 속에서 오피스텔이 아파트 대체재 수요를 흡수하는 주거용 상품으로 본격 자리 잡은 시기다.

이어 2024년 발코니 설치 허용과 바닥난방 면적 제한 폐지가 연이어 단행되면서 발코니를 갖춘 중대형 평형 설계가 가능해졌다. 외관과 주거 성능 측면에서 아파트와 사실상 차이가 없는 ‘오피스 3.0’ 시대가 열렸다는 평가다. 국토교통부는 1인 가구 증가, 재택근무 확산, 직주근접 수요 확대 등 사회·경제적 여건 변화를 규제 완화의 공식 배경으로 들었다.

업계는 이번 변화가 장기적으로 도심 분양시장의 상품 지형을 바꿀 것으로 보고 있다. 그동안 소형 1~2인 가구 상품에 머물렀던 오피스텔이 발코니 포함 3~4인 가구용 주거형 상품군까지 본격 확장되면서, 도심 입지의 주거 선택지가 한층 다양해질 전망이다.

실제 오피스텔 시장은 수도권 중대형 평형을 중심으로 회복 곡선을 그리고 있다. KB부동산 자료에 따르면 올 4월 기준으로 수도권 오피스텔 매매가격지수는 중대형(전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하) 100.5, 대형(전용면적 85㎡ 초과)이 100.9를 기록해 각각 3개월 연속 상승했다.

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