[부동산 손품노트] "재개발 투자금만 봤다가 稅폭탄"…장특공 세제변화 영향 주목해야

부동산 > 정책·산업 [부동산 손품노트] "재개발 투자금만 봤다가 稅폭탄"…장특공 세제변화 영향 주목해야 재건축·재개발로 통하는 정비사업 시장에서 세금은 '무엇을 샀는지'가 아니라 '언제 샀는지, 언제 살았는지, 언제 파는지'가 정하는 시간의 함수다. 관리처분계획인가일, 멸실일, 준공일 등이 조합원 개인의 세금을 좌우한다. 이 때문에 정비사업 구역 매물을 볼 때는 세금 셈법이 일반 주택용과 다를 수 있다는 점에 유의해야 한다. 프리미엄(웃돈)이 붙은 매매가만 보고 계약했다가 취득세·재산세 셈법이 일반 주택과 다르다는 것을 뒤늦게 알게 되는 경우도 적지 않다. 지금 재개발·재건축 매수를 검토한다면 세금까지 면밀히 계산에 넣어야 하는 이유다. 양도소득세는 조합원이 종전 주택·입주권·완공된 신축 주택을 팔 때 내는 국세다. 정비사업이 아닌 일반 주택 양도와 가장 다른 점은 '입주권'이라는 특수한 자산이 끼어든다는 것이다. 입주권은 세금 계산에서 이중적인 성격을 갖는다. 재산세를 매길 때는 '주택'이 아니라서 불리하지만 다른 집을 팔려고 '몇 채를 가졌는지' 셀 때는 '주택'으로 계산돼 또 불리하다. 정비사업 양도세가 유독 어려운 이유 상당 부분이 이러한 이중성에서 나온다. 양도세 계산에서 원조합원은 재건축·재개발 모두 관리처분계획인가일 이전에 그 땅이나 집을 취득한 사람, 승계조합원은 그 이후 입주권을 사들인 사람이다. 원조합원이 완공 후 받는 새 아파트는 '원래 살던 집이 그대로 이어진 것'으로 취급된다. 그래서 취득 시기가 맨 처음 낡은 집을 샀던 날로 인정되고, 보유기간과 거주기간도 예전 것과 새것을 합쳐서 계산한다. 반면 승계조합원은 입주권을 산 날이 취득 시기다. 비과세 혜택을 받으려면 몇 년을 살아야 하는지, 장기보유특별공제를 얼마나 받을 수 있는지가 모두 그날에 새로 시작한다. 이번 세제 개편안이 정비사업 조합원들에게 미치는 가장 큰 변화는 장기보유특별공제가 '보유'가 아니라 '거주'를 중심으로 다시 짜인다는 방향성이다. 다만 아직 정기국회 심의가 남아 세부 내용은 달라질 수 있다. 정비사업 조합원에게는 장기보유특별공제 개편이 구조적 문제가 될 수 있다. 공사하는 몇 년 동안 그 집에 살고 싶어도 살 수가 없기 때문이다. 그래서 개편안은 보완 장치를 하나 뒀다. 재건축·재개발의 경우 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 그 집에 계속 살고 있었다면 인가일부터 새 아파트에 입주할 수 있는 날까지의 공사기...