‘몸테크’ 그만, 아파트도 ‘얼죽신’…반포는 ‘프리미엄 2배’

서울 공급 절벽에 신축 아파트 선호 현상벌어지는 신구 가격차, 서초는 두 배 넘게 벌어져개발 기대 큰 용산·성동은 ‘구축 선호’규제가 만든 신축 희귀재…주거 상향 막는다는 지적도 등록 2026-09-26 오후 12:01:02 수정 2026-09-26 오후 12:01:02 가 가 [이데일리 이정현 기자] 서울 아파트 시장에 공급 가뭄이 가시화되면서 이른바 ‘얼죽신축(얼어 죽어도 신축)’ 선호 현상이 짙어지고 있다. 원자재 가격과 인건비 상승 등으로 재건축 사업성이 악화되자 준공 연한에 따른 가격 양극화가 나타나는 것이다. 노후 단지를 매입해 재건축을 기다리는 수요가 꺾이고, 주거 쾌적성을 즉시 누릴 수 있는 신축 아파트로 매수세가 쏠리는 모양새다. 26일 이데일리가 올해 서울 아파트 매매 거래 데이터를 분석한 결과 실수요층이 두터운 국민평형(전용면적 80㎡ 이상 ~ 85㎡ 미만) 기준 준공 5년 이하 신축 아파트의 평균 거래가격은 19억2343만원으로 집계됐다. 반면 준공 20년이 넘은 동일면적 구축 아파트의 평균가는 11억589만원에 그쳤다. 신축 아파트가 구축보다 8억 원 이상 높은 시세를 형성했다. 서울 남산에서 바라본 도심의 모습.(사진=이데일리 방인권 기자)평(3.3㎡)당 평균 매매가격에서도 신축은 평당 6735만원을 기록한 반면 20년 이상 구축은 4727만원에 머물렀다. 2023년 신축과 구축간 평당 평균 매매가격이 5449만원과 4264만원으로 격차가 27.8%였던 것을 고려하면 양극화가 가파르게 진행 중이다. 신축과 구축의 가격 디커플링(탈동조화) 현상은 자치구별로 선명하게 나타났다. 한강과 접하고 도심 접근성이 좋은 고급주거단지이거나 노후 단지가 많은 지역일수록 가격차가 벌어졌다. 신축 프리미엄이 극단적으로 나타난 곳은 서초구였다. 서초구의 신축 아파트 평당 평균 가격은 1억8419만원으로 나타났으나 20년 이상 구축은 9070만원으로 두 배이상 벌어졌다. 반포 일대 하이엔드 브랜드와 우수한 인프라를 갖춘 신축 대단지들이 신고가 행진을 이어간 반면 정비사업이 지연되고 있는 단지들은 이를 따라가지 못한 결과다. 강북권 역시 정비사업을 통해 공급된 신축 아파트가 시장을 주도하고 있다. 뉴타운 등으로 주거 환경이 정비된 마포구 등에서는 신축 단지가 평당 9456만원의 실거래가를 기록하며 시세를 리딩하고 있지만, 인근 노후 단지들은 5557만원에 머물며 가격 고전을 면치 못하고 있다. 신축 쏠림 현상의...