“월세 200만원 받는 6억 집, 비싼걸까?” … AI가 찾아낸 적정가격의 비밀

주식이나 집을 살 때 투자자들의 머릿속을 가장 강하게 지배하는 질문은 “지금 이 가격이 과연 적정한가?”입니다. 가격이 단기간에 급등했다는 이유만으로 비싸다고 단정할 수 없고, 고점 대비 반토막이 났다고 해서 무조건 저렴한 것으로 판단할 수 없습니다. 시장의 가격은 수많은 참여자의 탐욕과 공포가 뒤섞인 ‘심리적 합의’일 뿐, 자산 자체가 지닌 본질적인 내재가치와는 괴리되기 마련입니다.

시장 가격에 포함된 소음(noise)을 걷어내고 자산의 적정 가치를 평가하는 가장 고전적이면서도 강력한 출발점은 고든의 성장모형(Gordon Growth Model)입니다. 해당 모형은 복잡해 보이는 자산 가격 결정 메커니즘을 미래 소득(현금흐름), 요구수익률(할인율), 영구 성장률이라는 단 3개의 핵심 변수로 명쾌하게 압축해 냅니다. 인공지능(AI)은 이 세 변수의 변화가 자산 가치를 어떻게 바꾸어 놓는지 실시간으로 검증해 주는 탁월한 시뮬레이션 도구입니다. 오늘은 AI에게 막연한 가격 전망을 묻는 우를 범하지 않고, 주식의 배당과 부동산의 임대소득을 기반으로 자산 가격을 정교하게 추정하는 실습을 진행해 보겠습니다. 특정 수치를 계산하기에 앞서, AI에게 자산가치 평가의 본질을 일상적인 비유로 묻고 모형이 성립하기 위한 수리적 전제 조건을 확인했습니다.