정비사업 감정평가, 우리집만 낮아? 절대금액보다 '구역전체 비율' 봐야

정비사업 감정평가, 우리집만 낮아? 절대금액보다 '구역전체 비율' 봐야 여승현 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 재개발 구역에 빌라 한 채를 갖고 있는 A씨는 최근 조합에서 종전자산평가액 통지서를 받았다. 시세가 6억원을 훌쩍 넘는 것으로 알고 있었는데 통지서에 적힌 평가액은 4억원이었고, 함께 안내된 추정분담금은 3억6000만원이었다. 시세와 이렇게 차이가 나는데 내가 손해를 보는 것은 아닌지, 분담금이 왜 이렇게 많이 나온 건지 A씨는 고민이 깊어졌다. 분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액이고, 권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 곱해 산출된다. 비례율은 예상 분양수입에서 총사업비를 뺀 값을 종전자산 총액으로 나눈 값으로, 사업 전체의 수익성을 보여주는 지표다. A씨의 경우 종전자산평가액 4억원에 비례율 110%를 적용하면 권리가액은 4억4000만원이고, 조합원분양가 8억원인 평형을 신청하면 3억6000만원을 더 내야 하는 것이다. A씨의 평가액이 시세보다 낮게 나온 것 자체는 불리한 조건이 아니다. 종전자산평가는 시세를 그대로 반영하는 절차가 아니라, 구역 전체에서 내 재산이 차지하는 비율을 정하기 위한 절차이기 때문이다. 평가 기준시점은 사업시행계획인가 고시일이고, 정비사업으로 앞으로 생길 개발이익은 원칙적으로 반영하지 않는다. 그러니 구역 내 자산이 일률적으로 낮게 평가되면 분모인 종전자산 총액이 줄어들고, 그만큼 비례율이 올라가 최종 권리가액에 반영된다. 따라서 중요한 것은 평가액의 절대 금액이 아니라 옆집과 비교한 상대적 위치다. 상대적 위치를 정하는 것은 결국 대지지분이다. 노후 주거지는 건물 가치가 크지 않아 토지가 평가의 중심이 되기 때문이다. 그런데 최근 시장에서는 진입가격이 낮은 소형 평형에 수요가 몰리면서 소형과 대형의 가격 차이가 좁혀지는 사례를 볼 수 있다. 반면 감정평가는 자산 간 격차를 평가 논리에 따라 반영하므로 시세만큼 격차가 좁혀지지는 않는다. 시세에서는 격차가 크지 않던 두 물건이 평가액에서는 벌어질 수 있다는 뜻이다. 이 차이는 결국 분담금으로 이어진다. 실제로 올해 조합원 분양신청을 진행한 한 강남권 재건축 단지에서는 새 아파트 전용면적 84㎡를 신청할 때의 분담금이 종전 주택 크기에 따라 크게 갈렸다. 전용 53㎡ 소유자는 최대 7억5000만원대였던 반면, 단지 내 가장 큰 평형인 전용 83㎡ 소유자는 1억6000만원대였다. 같은 평형을 받는데 종전 재산의 크기에...